Senk erè ki pi chè nan lalwa konstriksyon Olandè a

Senk erè ki pi chè nan lalwa konstriksyon Olandè yo se konsekans de menm refòm sa yo. Depi 1ye janvye 2024, Omgevingswet la (Lwa sou Anviwònman ak Planifikasyon) ranplase sistèm pèmi ke pifò gid yo toujou dekri, epi Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Lwa sou Asirans Kalite Konstriksyon) ranvèse responsablite kontraktè a pou domaj ki pa te dekouvri nan livrezon an. Lè yo travay sou sipozisyon anvan 2024 yo sou pèmi, responsablite, avètisman, asirans ak rezolisyon dispit, se konsa pwojè yo gen pwoblèm.

Erè ki nan lalwa konstriksyon Olandè a ki dekri anba a tout soti nan sa. Atik sa a montre ki kote lalwa a ye kounye a ak sa pou fè yon lòt jan. Li ekri pou pwomotè, antreprenè, direktè ak pati entènasyonal k ap konstwi nan Oland, epi li sipoze ou pa abitye ak sistèm Olandè a.

Ki sa ki te chanje nan dat 1ye janvye 2024, e poukisa sa enpòtan

De refòm te antre an vigè menm jou a. Omgevingswet la te konsolide anviwon vennsis lwa anvan yo, pami yo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht la, Wet ruimtelijke ordening la, Waterwet la ak Wet natuurbescherming la, nan yon sèl sistèm pou anviwònman fizik la. Nan menm dat la, Bouwbesluit 2012 la te ranplase pa Besluit bouwwerken leefomgeving la, ki kounye a gen ladan l egzijans teknik pou konstriksyon yo. Nenpòt sous ki di w pou w aplike Wabo a, Bouwbesluit 2012 la oswa Wet natuurbescherming la ap dekri yon lwa ki pa aplike ankò.

Ansanm ak sa, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen te modifye règ sou kontra pou travay nan Liv 7 nan Burgerlijk Wetboek (Kòd Sivil) la epi li te entwodui asirans kalite prive pou klas travay konstriksyon ki gen konsekans ki pi lejè yo, kòmanse ak nouvo konstriksyon ak renovasyon ki fèt separeman. Anba sistèm sa a, evalyasyon teknik minisipal la ranplase pa yon notifikasyon ak sipèvizyon nan men yon kwaliteitsborger endepandan, ki dwe deklare lè travay yo fini ke yo konfòm ak règ teknik yo.

De refòm yo kominike youn ak lòt. Wout pèmi an detèmine sa ou ka konstwi; chanjman nan dwa prive yo detèmine kiyès ki peye lè li rive gen defo. Kontra ki te ekri sou ansyen modèl la toujou an sikilasyon, epi yo te oblije mete kondisyon estanda yo ann akò, jan piblikasyon yon vèsyon modifye nan UAV 2012 la an fevriye 2025 montre. Tcheke ki vèsyon nan ki seri kondisyon ki aplike nan kontra w la se kounye a yon kesyon premye lòd olye de yon fòmalite.

Premye erè a: trete pèmi anviwònman an kòm yon sèl apwobasyon

Anba Omgevingswet la, ansyen pèmi konstriksyon entegre a divize. Yon pwojè konstriksyon ka mande yon pèmi aktivite konstriksyon teknik, yon pèmi aktivite omgevingsplan pou itilizasyon lokal la, oubyen toude, epi de yo evalye selon diferan kritè pa, potansyèlman, diferan otorite. Li byen posib pou gen youn epi pa gen lòt la, epi pou dekouvri espas vid la sèlman lè aplikasyon an rive.

Anplis de sa, yon pwojè ka bezwen konsantman pou yon aktivite ki gen rapò ak dlo, pou yon aktivite ki afekte yon sit natirèl pwoteje oswa yon espès pwoteje, pou travay sou yon moniman ki nan lis moniman istorik, oswa pou yon lisans opere nan men minisipalite a. Chak gen pwòp pwosedi li ak pwòp delè li, epi pwosedi preparasyon estanda a aplike pou aplikasyon ki pi konplèks yo ki gen yon peryòd desizyon legal ki pi long pase wout regilye a. Entegre estrateji pèm lan nan pwogram nan, olye pou trete li kòm yon etap administratif anvan kòmansman sou sit la, se sa ki kenbe orè a reyalis. Atik nou an sou pèm anviwònman an anba Lwa sou Anviwònman ak Planifikasyon an etabli wout yo ak peryòd desizyon yo.

Nan pifò ka yo, konsekans konstriksyon san otorizasyon ki kòrèk yo se konsekans administratif olye ke kriminèl, e se jisteman pou sa yo souzestime yo. Otorite konpetan an ka bay lòd pou travay la sispann, enpoze yon lòd ki gen ladan yon peman penalite pou chak jou oswa chak vyolasyon, enpoze yon amann administratif, epi egzije pou yo anile travay ilegal la. Otorite ki aplike lalwa a fikse nivo amann ak peman penalite yo ka pa ka nan limit legal yo, kidonk nenpòt entèval pibliye pa fyab; sa ki previzib se ke pri demolisyon an ak reta a depase pri pèmi an pa yon lòd mayitid.

Legalizasyon apre sa a pafwa posib, epi yon otorite jeneralman oblije konsidere li anvan li aplike li, men se pa yon dwa. Si aktivite a pa koresponn ak plan an, repons lan anjeneral se non.

Dezyèm erè: siyen kondisyon estanda san li sa yo ekri.

Konstriksyon Olandè a fonksyone sou yon seri kondisyon estanda olye de yon desen espesyal, epi chwa ki genyen ant yo atribiye risk la anvan yo negosye yon sèl kloz. UAV a, kondisyon administratif inifòm pou ekzekisyon travay yo, anfòm ak modèl tradisyonèl la kote direktè a bay desen an epi kontraktè a egzekite li. UAV-GC a, kondisyon pou kontra entegre yo, anfòm ak konsepsyon ak konstriksyon, kote kontraktè a pran responsablite pou konsepsyon an tou epi yo mezire l selon egzijans pèfòmans yo olye de desen yo.

Twa konsekans swiv chwa sa a. Anba modèl tradisyonèl la, direktè a pote risk pou gen erè ak omisyon nan konsepsyon li te founi an, epi devwa avètisman kontraktè a se prensipal pwoteksyon direktè a. Anba modèl entegre a, kontraktè a pote risk konsepsyon an, ki reflete nan pri a ak nan nivo pwoteksyon responsablite pwofesyonèl li dwe genyen an. Epi mekanis pou varyasyon yo diferan: nan modèl tradisyonèl la, yon varyasyon se yon enstriksyon fòmèl, nan modèl entegre a, yo evalye l parapò ak spesifikasyon pèfòmans lan, ki se kote diskisyon sou si yon bagay te yon varyasyon ditou yo gen tandans leve.

Ni youn ni lòt pa aplike poukont li. Yo dwe deklare yo aplikab epi remèt yo, epi lè yo itilize yo kòm tèm ak kondisyon jeneral, règ òdinè Olandè yo sou kloz ki twò lou yo aplike pou kontrepati ki gen dwa envoke yo a. Nòt nou an sou tèm ak kondisyon jeneral yo eksplike kilè yo ka mete yon seri sou kote, epi gid nou an sou kontra konstriksyon an kouvri estrikti debaz la.

Erè pratik ki pi komen an se enkonsistans. Yon kontra ki deklare dron an aplikab, answit ajoute yon lis amannman ki ekri pou yon rejim diferan, epi finalman tache yon spesifikasyon ki gen pwòp kloz priyorite li, pwodui twa repons pou menm kesyon an. Fikse lòd priyorite a nan kontra a menm, nan yon sèl kote, epi asire w ke dat limit pou avi, varyasyon ak reklamasyon nan kondisyon amande yo se sa ekip pwojè w la ap travay avèk yo tout bon vre.

Twazyèm erè: sipoze livrezon an fini responsablite kontraktè a

Sa a se chanjman ki atire pifò moun. Ansyen règ defo a se te ke kontraktè a te libere, lè yo te livre kontra a, anba responsablite pou domaj ke prensipal la te dwe rezonab dekouvri nan moman sa a. Depi 1ye janvye 2024, pozisyon anba atik 7:758 paragraf 4 Kòd Sivil la se opoze a: kontraktè a rete responsab pou domaj ki pa te dekouvri lè yo te livre kontra a, sof si domaj sa yo pa ka atribiye a li. Chaj responsablite a chanje.

Pati yo ka devye de règ sa a, men pa aksidantèlman. Devyasyon an dwe fèt eksplisitman nan kontra a, epi lè prensipal la pa ap aji nan kad yon pwofesyon oswa yon biznis, règ la pa ka eskli ditou. Nan yon kontra ant biznis, antere esklizyon an nan kondisyon jeneral yo pa sifi; li dwe yon tèm pati yo te reyèlman adrese. Se jisteman sa ki te fè ansyen fòmilasyon kondisyon estanda yo pa itilizab, e se sa ki te pouse vèsyon modifye a pibliye an fevriye 2025.

Twa lòt chanjman nan dwa prive te antre an vigè ak menm lwa a. Kounye a, obligasyon kontraktè a pou avèti sou domaj nan konsepsyon, materyèl yo oswa enstriksyon prensipal la bay yo dwe bay alekri e san anbigwite, avèk yon eksplikasyon sou konsekans yo, e obligasyon sa a aplike pou kontra ki deja egziste yo osi byen ke pou nouvo kontra yo. Pou travay ki fèt pou yon konsomatè, kontraktè a dwe enfòme kliyan an alekri sou asirans oswa garanti ki an plas la. Epi dwa konsomatè a pou kenbe senk pousan final pri a te vin pi sere, kidonk kontraktè a dwe mete kliyan an nan yon pozisyon pou egzèse li aktivman e nenpòt garanti ranplasman dwe ekivalan.

Sa vle di an pratik ke tou de bò yo bezwen pi bon dosye. Yon kontraktè ki te bay yon avètisman oral nan yon reyinyon sou sit la, depi 2024, pa bay okenn avètisman ditou. Yon direktè ki aksepte livrezon san yon enspeksyon dokimante nan yon pozisyon ki pi solid pase anvan, men li toujou oblije pote plent alè yon fwa yon defo parèt. Atik nou yo sou defo konstriksyon ak responsablite ak sou limit tan pou defo kache yo detaye kijan peryòd yo pase, epi gid nou an sou sa pou fè lè yon kontraktè delivre yon travay ki pa bon kouvri etap pratik yo.

Katriyèm erè: kite asirans ak sekirite pou lafen

Nan konstriksyon Olandè, asirans lan ranje otou travay yo olye de pati yo, epi twou yo parèt nan jwenti yo. Pwoteksyon tout risk konstriksyon an pwoteje travay yo, materyèl yo ak enstalasyon tanporè yo kont domaj fizik pandan konstriksyon an, epi anjeneral se direktè a oswa antreprenè prensipal la ki pran li nan non tout pati ki enplike yo. Li pa kouvri travay ki defektye an li menm: li kouvri domaj, epi pri pou repare defo ki te lakòz li a tipikman eskli.

Pwoteksyon responsablite pwofesyonèl pou konsèpteur yo ak pou kontraktè konsepsyon-ak-konstriksyon yo, epi pwoteksyon responsablite jeneral pou domaj ki rive twazyèm pati ak pwopriyete yo, ranpli espas sa a. Lè kontraktè a gen responsablite konsepsyon anba yon kontra entegre, pwoteksyon responsablite pwofesyonèl nan yon nivo ki koresponn ak pwojè a pa opsyonèl, epi kontra a ta dwe presize sòm asirans lan, peryòd pou ki pwoteksyon an dwe kenbe apre fini, ak obligasyon pou bay prèv.

Pwoteksyon pou domaj kache ak pwoteksyon pou reta nan demaraj egziste epi yo vo lapenn konsidere sou pi gwo pwojè, men yo garanti kont kontra a, kidonk konpayi asirans lan ap vle wè rejim responsablite ou te dakò sou li a. Sa a se yon lòt rezon pou pa kite devyasyon nan règ responsablite legal la pou yon negosyasyon nan yon etap avanse: li chanje risk yo mande konpayi asirans lan pou l pran.

Sekirite a se lòt mwatye sitiyasyon an. Yon garanti labank, yon garanti konpayi paran oswa yon aranjman retansyon se sa ki fè yon rejim responsablite vo nenpòt bagay si kontrepati a vin ensolvab, epi ensolvabilite nan konstriksyon pa ra. Dakò sou enstriman an, tèks li yo ak dat ekspirasyon li an menm tan ak kloz responsablite a, pa apre.

Senkyèm erè: chwazi move fowòm nan, oubyen pa chwazi okenn ditou

Konfli nan konstriksyon nan Peyi Ba yo, pa defo, se pa zafè tribinal òdinè yo ye. Kondisyon estanda yo refere konfli yo bay abitraj devan Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, enstiti espesyalize nan abitraj konstriksyon an, ki gen abit ki se avoka ak ekspè teknik. Sa a se anjeneral yon avantaj: tribinal la konprann sijè a epi li ka nonmen pwòp ekspè li. Li se tou yon angajman, paske yon kloz abitraj eskli tribinal òdinè a epi yon desizyon ka anile sèlman sou baz limite.

Erè pratik yo gen de kalite. Premye a se dakò sou yon kloz abitraj san ou pa konnen li, paske li chita nan kondisyon estanda ki te deklare aplikab nan yon lòd acha. Dezyèm lan se dakò sou kloz kontradiktwa nan yon chèn kontra, konsa kontra prensipal la ale nan abitraj epi sou-kontra yo ale nan tribinal, sa ki fè li enposib pou mete pati yo ansanm nan yon sèl pwosedi epi ki pwodui risk pou jwenn rezilta ki pa konsistan sou menm kesyon teknik la. Aliyen kloz rezolisyon dispit yo pi ba nan chèn nan, oswa aksepte ke ou pral plede menm defo a de fwa.

Kèlkeswa fowòm ki aplike a, enstriman ki pi rapid la souvan se mezi pwovizwa a. Yon pwosedi kout devan abit la oswa tribinal la nan pwosedi preliminè soulajman ka garanti peman, leve yon sispansyon travay yo oswa fòse aksè nan sit la nan kèk semèn, epi souvan li rezoud dispit ki kache a. Detèminasyon ekspè ak medyasyon gen plas yo, sitou lè pati yo dwe kontinye travay ansanm, men yo bezwen yon kloz ki di sa k ap pase si yo echwe.

Yon ti mo sou peryòd avi estanda yo. Tou de ansanm kondisyon yo ak Kòd Sivil la travay avèk peryòd pou pwoteste kont domaj ak pou pote reklamasyon, epi yo kout. Yon domaj ki dekouvri epi diskite enfòmèlman pandan sis mwa se yon domaj ki ka pa ka akize ankò. Mete plent lan alekri nan jou ou dekouvri li a, epi rezève dwa ou eksplisitman; sa pou kont li prezève plis reklamasyon pase nenpòt lòt etap endividyèl.

Kondisyon anviwònman ak tè: risk ki raman byen plase

Depi Omgevingswet la te antre an vigè, règ sou tè, dlo, bri, emisyon ak lanati pwoteje yo jwenn sitou nan lwa sa a ak nan dekrè ki anba li yo, prensipalman Besluit activiteiten leefomgeving ak Besluit kwaliteit leefomgeving, ansanm ak omgevingsplan minisipal la. Wet milieubeheer la toujou egziste men li gen yon dimansyon pi limite pase sa li te genyen. Pwen pratik pou yon pwojè se ke règ ki aplikab pou yon sit espesifik kounye a depann anpil de omgevingsplan lokal la, ki varye de yon minisipalite a yon lòt epi ki toujou ap devlope nan anpil nan yo pandan peryòd tranzisyon an.

Tè ki kontamine, bonm ki pa eksploze, dekouvèt akeyolojik ak espès pwoteje se kòz klasik reta yo, epi kontra a raman di klèman ki moun ki responsab yo. Nan kondisyon tradisyonèl yo, kondisyon tè ki diferan de sa kontraktè a te ka rezonab espere jeneralman ba li dwa pou peman ak tan adisyonèl; anba kontra entegre yo, alokasyon an depann de kalandriye risk pati yo te dakò sou li, epi yon kalandriye enkonplè lakòz yon dispit pa defo. Yon envestigasyon sou sit la anvan kontra a pi bon mache pase agiman ki fèt apre a, epi rezilta li yo ta dwe yon aneks nan kontra a ak yon deklarasyon eksprime sou ki moun ki responsab sa li te revele ak sa li pa t revele.

Depo azòt rete kontrent ki bloke pwojè yo nèt olye pou l retade yo. Lè yon pwojè ka afekte yon sit Natura 2000 pwoteje, yon evalyasyon obligatwa epi yo ka refize konsantman. Sa a se yon domèn kote jirisprudans lan te chanje plizyè fwa, kidonk yon evalyasyon ki prepare pou yon pwojè pi bonè pa yon gid serye pou yon pwojè aktyèl. Pran konsèy espesyalis sou ekoloji ak legal nan etap fizibilite a, pa apre yo fin fikse konsepsyon an.

Lè travay yo afekte pwopriyete vwazen yo, lalwa jeneral sou domaj ak règ espesifik sou nwizans ak sou afesman aplike anplis pèmi an. Yon pèmi pa yon lisans pou lakòz domaj: li otorize aktivite a nan lalwa piblik epi li kite responsablite lalwa prive a anvè vwazen yo nèt. Atik nou an sou domaj fondasyon an trete vèsyon ki pi chè nan pwoblèm sa a.

Ki moun ki reponn pou kisa nan chèn nan

Yon kontraktè prensipal gen yon kontra avèk yon kontraktè prensipal, kontraktè prensipal la avèk sou-kontraktè, epi konsepsyon an rete ak yon achitèk oswa yon kabinè enjenyè ke youn nan yo ka angaje. Lè yon bagay echwe, chak relasyon sa yo gouvène pa pwòp kontra li, epi pa gen okenn règ jeneral ki di responsablite a desann nan chèn lan otomatikman.

Nòmalman, reklamasyon prensipal la chita sou pwòp pati kontra li a, sa vle di kontraktè prensipal la responsab pèfòmans sou-kontraktè li te angaje yo. Apre sa, kontraktè prensipal la dwe pase reklamasyon an bay lòt moun anba sou-kontra a, e sa sèlman mache si sou-kontra a reflete kontra prensipal la nan dimansyon, nan peryòd avi ak nan limitasyon responsablite. Yon espas vid youn apre lòt, kote kontraktè prensipal la dwe plis pase sa li ka rekipere, se youn nan echèk redaksyon ki pi chè nan konstriksyon, epi li envizib jiskaske yon reklamasyon rive.

Anjeneral, konsèpteur yo angaje yo selon pwòp kondisyon pwofesyonèl pa yo, ki tipikman limite responsablite a an referans a frè a epi diminye peryòd pou reklamasyon yo. Si limit sa a aplikab kont yon prensipal ki te sibi yon pèt pi gwo depann de sikonstans yo, epi yon echèk grav ka anile yon kloz limitasyon. Lè menm domaj la enplike tou de konsepsyon ak ekzekisyon, atann yon agiman sou repatisyon an, epi atann pou li rezoud pa prèv ekspè olye de tèks kontra a. Atik nou an sou domaj nan kay ki fèk konstwi yo montre kijan agiman sa yo fonksyone nan pratik, epi achtè pwopriyete ki fèk konstwi yo ta dwe li tou gid nou an sou dwa apatman ak asosyasyon pwopriyetè yo , ki se kote responsablite pou yon bilding pataje aktyèlman ye.

Ki sa pou w fè anvan w siyen

Kat verifikasyon reprezante pifò risk ki ka evite yo. Etabli ki konsantman pwojè a bezwen anba Omgevingswet la e ki moun ki aplike pou chak, epi mete peryòd desizyon yo nan pwogram nan. Etabli ki ansanm kondisyon estanda ki aplike, nan ki vèsyon, epi li kalandriye amannman ki kont li pou kontradiksyon entèn yo. Etabli sa kontra a di sou responsablite pou domaj ki pa dekouvri nan livrezon, epi si gen nenpòt devyasyon nan règ legal la ki te dakò ekspresman e si li ka aplike. Epi etabli ke kloz rezolisyon dispit ki nan kontra prensipal la ak nan sou-kontra yo ap mennen nan menm fowòm nan.

Apre sa, mete pwojè a an plas pou dokiman yo disponib lè w bezwen yo: avètisman alekri, enstriksyon varyasyon alekri, plent alekri, yon dosye livrezon ak yon dosye fini. Yo deside dispit konstriksyon Olandè yo sou dokiman, epi pati ki gen pi bon dosye a anjeneral genyen pwen an kèlkeswa moun ki te sou plas la.

Kouman Law and More ka ede

Law and More konseye direktè, pwomotè, kontraktè ak sou-kontraktè sou lalwa konstriksyon Olandè a, epi sou fason pou evite erè nan lalwa konstriksyon Olandè ki mansyone pi wo a. Nou revize epi ekri kontra konstriksyon ak amannman nan kondisyon estanda yo, bay konsèy sou wout pèmi an anba Lwa sou Anviwònman ak Planifikasyon, trete reklamasyon responsablite ak domaj apre livrezon, epi aji nan abitraj devan tribinal espesyalis nan konstriksyon ak nan pwosedi preliminè soulajman. Nou travay an Angle ak plizyè lòt lang pou pati entènasyonal k ap konstwi nan Oland. Gid pratik nou pou sektè a rasanble nan atik nou an sou Lwa konstriksyon Olandè pou bòs mason ak kontraktè yo ak nan nou an Gid lalwa byen imobilye Olandè yo. Tanpri kontakte Law & More pou diskite sou pwojè ou a.