Lwa lokasyon komèsyal Olandè a: 7:290 espas komèsyal ak 7:230a espas biznis

Lwa lokasyon komèsyal Olandè a divize lokal biznis lokasyon an de rejim ki gen konsekans trè diferan. Espas komèsyal ak ospitalite tonbe anba atik 7:290 Kòd Sivil Olandè a (Burgerlijk Wetboek, BW) epi li trè pwoteje: tèm legal senk plis senk ane, revokasyon sèlman pou rezon ki nan lalwa a, ak yon dwa pou tribinal la re-inpoze lwaye a. Tout lòt bagay ki pa espas rezidansyèl, soti nan biwo ak depo rive nan laboratwa ak chanm konsiltasyon, tonbe anba atik 7:230a BW, kote pati yo lajman lib pou fè kontra epi lokatè a rete ak yon sèl pwoteksyon: pwoteksyon kont ekspilsyon, pou yon maksimòm twa zan.

Se lalwa ki deside kilès nan de yo ki aplikab, se pa tit ki sou kontra w la. Kesyon sa a sèlman detèmine konbyen tan ou lye, kijan e ki lè nenpòt pati ka soti, epi si yo ka konteste lwaye a ditou. Sa ki annapre a prezante tou de rejim yo, kondisyon ak peryòd avi ki mache avèk yo, rezon legal pou mete fen nan kontra a, pwosedi revizyon lwaye a ak pwoteksyon kont eviksyon ki se sèl defans reyèl pou lokatè lòt espas biznis yo.

Ki rejim ki aplike nan lokal ou a

Atik 7:290 BW kouvri espas konstwi ki destine pou itilize kòm yon magazen, yon restoran oswa yon kafe, yon biznis pou pran manje pou pote ale oswa livrezon, yon biznis atizanal (ambachtsbedrijf) oswa yon otèl, sou kondisyon ke pwopriyete a gen yon zòn aksesib a piblik la kote machandiz oswa sèvis yo delivre dirèkteman bay kliyan yo. Biznis kanping yo enkli eksplisitman. Tè, akseswa ak nenpòt lojman ki depann sou lokal la swiv menm rejim nan, se poutèt sa apatman ki anlè magazen an anjeneral fè pati menm kontra lokasyon pwoteje a. An pratik, sa a se mond 290-bedrijfsruimte a : gran lari a, sant komèsyal la, restoran an, otèl la.

Tout lòt bagay ki se yon pwopriyete imobilye bati epi ki pa yon espas rezidansyèl se " overige bedrijfsruimte" anba atik 7:230a BW. Biwo, sant distribisyon, atelye san kontwa piblik, inite depo, sant done ak sal pratik kontab, fizyoterapis ak konsiltan, tout chita la. Pa gen yon twazyèm kategori epi pa gen okenn diferans ant de yo.

Tès desizif la se itilizasyon pati yo te dakò sou li lè yo te konkli kontra-lwaye a, ansanm ak fason espas la aktyèlman itilize. Rele yon kontra-lwaye yon kontra-lwaye biwo pa fè li youn si lokatè a gen yon magazen ak yon kontwa ouvè pou kliyan, epi yon kloz ki deklare ke pati yo chwazi rejim 7:230a a pa gen okenn efè si lokal la kalifye objektivman kòm espas komèsyal. Nan sitiyasyon melanje, tribinal la gade objektif prensipal lokasyon an epi si lòt pati yo sèvi objektif sa a; yon depo dèyè yon magazen nòmalman vini apre magazen an. Piske règ 7:290 yo semi-obligatwa an favè lokatè a anba atik 7:291 BW, pati yo pa ka tou senpleman dakò pou yo soti ladan yo.

Konbyen tan yon kontra-lwaye 7:290 dire

Yon kontra-lwaye 7:290 dire senk ane, oubyen pou yon dire fiks ki pi long pati yo te dakò sou li. Atik 7:292 BW konvèti yon kontra-lwaye ki te fèt pou yon peryòd endefini, oubyen pou yon dire ki pi long pase dezan men ki pi kout pase senk ane, an yon kontra-lwaye senk ane. Lè premye dire sa a fini, kontra-lwaye a kontinye dapre lalwa pou yon dezyèm dire senk ane; si premye dire a te pi long pase senk ane, dezyèm dire a vin pi kout pou de dire yo ansanm fè dis. Apre dizan, kontra-lwaye a kontinye pou yon peryòd endefini sof si youn nan pati yo mete fen nan li yon fason ki kòrèk.

Gen yon sèl sòti volontè. Atik 7:301 BW pran yon kontra lokasyon ki te fèt pou yon dire dezan oswa mwens deyò rejim pwoteksyon atik 7:291 rive 7:300 BW yo nèt, sa ki fè li enstriman estanda pou boutik pòp-up ak kote esè yo. Pyèj la nan dezyèm paragraf la: si lokatè a toujou ap itilize lokal la apre dezan sa yo fin pase, tout rejim pwoteksyon an aplike, epi li aplike depi nan kòmansman kontra lokasyon an olye de dat dezan yo te ekspire. Kite yon kontra lokasyon kout ap dewoule san fè bri se konsa pwopriyetè yo kreye yon angajman dizan aksidantèlman.

Kloz ki devye de règ pwoteksyon yo nan detriman lokatè a pa otomatikman anile, men yo bezwen apwobasyon alavans nan men kantonrechter (tribinal sou-distri). San apwobasyon sa a, lokatè a ka envoke anilasyon yo pita, pafwa plizyè ane apre kontra lokasyon an fini. Se poutèt sa pati ki gen eksperyans yo mande apwobasyon pou yon kloz devye nan moman siyati a olye pou yo sipoze yon siyati regle pwoblèm nan.

Mete fen nan yon kontra lokasyon 7:290: avi, rezon ak tribinal la

Yon kontra lokasyon komèsyal pwoteje pa ekspire tou senpleman. Li dwe fini pa yon avi, epi atik 7:293 BW preskri fòm lan: yon manda bayè (exploit) oswa yon lèt anrejistre, ak yon peryòd avi omwen yon ane. Yon pwopriyetè ki bay avi dwe endike nan avi a rezon ki fè yo revoke l; atik 7:294 BW fè yon avi san rezon anile, epi rezon yo pa ka repare apre nan pwosedi a.

Si lokatè a pa dakò ak revokasyon an alekri nan sis semèn, kontra-lwaye a kontinye an aplikasyon lalwa. Lè sa a, pwopriyetè a dwe depoze yon plent devan kantonrechter anba atik 7:295 BW pou mande tribinal la pou fikse dat kontra-lwaye a fini, epi tribinal la ka sèlman teste rezon ki te endike nan avi a. Jiskaske jijman sa a final, lokatè a rete lakay li. Pwopriyetè yo souvan souzestime konbyen tan sa pran: yon ane avi plis yon pwosedi konteste fasilman mete transfè aktyèl la de ou twa zan apre premye lèt la. Apèsi nou sou revokasyon yon kontra-lwaye komèsyal egzamine delè sa a an plis detay.

Nan fen premye tèm nan, pwopriyetè a gen sèlman de rezon anba atik 7:296 paragraf 1 BW. Premye a se ke lokatè a pa t dirije biznis la jan yon bon lokatè ta dwe, sa ki kouvri reta lwaye estriktirèl, modifikasyon san otorizasyon oswa yon vyolasyon pèsistan nan itilizasyon otorize a. Dezyèm lan se yon bezwen pèsonèl ijan: pwopriyetè a bezwen lokal la pou pwòp itilizasyon dirab li, ki gen ladan renovasyon ki pa ka fèt san yo pa mete fen nan kontra lokasyon an. Itilizasyon pèsonèl kouvri tou itilizasyon pa yon mari oswa yon madanm, yon patnè anrejistre, yon fanmi san nan premye degre oswa yon timoun adoptif.

Paragraf 2 nan menm atik la ajoute yon peryòd datant ki bloke anpil achtè pwopriyete lokasyon. Yon pwopriyetè ki te akeri lokal la pa ka konte sou itilizasyon pèsonèl ijan jiskaske twa zan pase depi li te enfòme lokatè a alekri sou chanjman pwopriyetè a. Achte yon bilding pou okipe li kidonk pa diminye pwoteksyon lokatè ki te vini avèk li.

Apati fen dezyèm tèm nan, pwopriyetè a gen plis espas. Atik 7:296 paragraf 3 ak 4 BW ajoute de lòt rezon: lokatè a refize yon òf rezonab pou yon nouvo kontra lokasyon, depi òf sa a pa konsène yon chanjman nan lwaye a, epi pwopriyetè a vle reyalize yon itilizasyon pwopriyete a ke règleman planifikasyon ki aplikab yo pèmèt. Anplis de sa, tribinal la ka mete fen nan kontra lokasyon an lè li peze dirèkteman enterè pwopriyetè a pou mete fen nan kontra a kont enterè lokatè a pou kontinye kontra a. Lè kontra lokasyon an fini pou lòt rezon pase pwòp konduit lokatè a, atik 7:297 BW pèmèt tribinal la akòde lokatè a yon kontribisyon pou depans demenajman ak renovasyon.

Pati lokatè a pi senp. Yon lokatè ka mete fen nan yon kontra nan fen yon manda avèk yon avi yon ane epi li pa bezwen bay okenn rezon ditou.

Revizyon lwaye anba atik 7:303 BW

Se sèlman espas 7:290 ki gen yon revizyon lwaye legal. Atik 7:303 BW pèmèt nenpòt pati mande kantonrechter a pou fikse yon nouvo lwaye apre peryòd fiks ki te dakò a fin ekspire, epi nan tout lòt ka yo nenpòt lè omwen senk ane pase depi jou dènye lwaye pati yo te dakò oswa tribinal la te fikse a te antre an vigè. Nan lòt mo: yon fwa chak senk ane, pa plis.

Referans lan se pa pri aktyèl la. Tribinal la konpare lwaye a ak mwayèn lwaye lokal biznis konparab nan menm lokalite a pandan senk ane anvan reklamasyon an, konvèti nan nivo pri nan moman sa a. Kalkile mwayèn sou senk ane fè espre plati yon pik oswa yon bès nan yon sèl ane, se poutèt sa yon revizyon lwaye raman bay ogmantasyon youn nan pati yo te espere a.

Atik 7:304 BW ajoute yon filtè pwosediral ki deside pifò ka yo anvan yo kòmanse. Yon reklamasyon pou re-ajiste lwaye a sèlman admisib si li akonpaye pa yon konsèy sou nouvo lwaye a ki soti nan youn oubyen plizyè ekspè nonmen ansanm pa pati yo. Si pati yo pa ka dakò sou yon ekspè, nenpòt nan yo ka mande kantonrechter a pou nonmen youn, an pratik souvan bedrijfshuuradviescommissie ki atache ak Chanm Komès la. Jou yo depoze demann lan konte kòm jou yo te depoze reklamasyon an, ki fikse tou de peryòd referans senk ane a epi, anjeneral, dat nouvo lwaye a aplike. Se poutèt sa, depoze bonè gen yon valè finansye dirèk, epi sote etap ekspè a fè reklamasyon an ranvwaye sou admisibilite.

Lokatè espas 7:230a pa gen okenn dwa ekivalan. La, lwaye a se sa kontra a di, anjeneral ajiste chak ane pa yon kloz endeksasyon ki lye ak endis pri konsomatè ke Statistics Netherlands (CBS) pibliye. An deyò kloz sa a, yon chanjman mande yon akò, oubyen wout etwat atik 6:258 BW sou sikonstans enprevi, ke tribinal yo aplike ak modération.

Atik 7:230a: pwoteksyon pou mete deyò olye de pwoteksyon pou yon sèten tan

Pou lòt espas biznis, se kontra a ki gouvène. Yon kontra-lwaye pou yon dire fiks fini lè dire sa a ekspire, san okenn avi obligatwa, sof si pati yo dakò otreman; yon kontra-lwaye pou yon dire endefini fini lè yo bay yon avi nan fason ak avèk peryòd avi kontra a preskri. Pwopriyetè a pa bezwen yon motif legal epi tribinal la pa teste rezon pou revokasyon an.

Sa lokatè a genyen se pwoteksyon kont ekspilsyon. Yon fwa kontra-lwaye a fini epi pwopriyetè a fin avize lokatè a ke lokal la dwe kite, lokatè a ka mande kantonrechter a pou pwolonje peryòd pou kite kay la. Yo dwe depoze demann lan nan de mwa apati jou vakans lan nesesè, epi si yo depoze l, obligasyon pou kite kay la sispann jiskaske tribinal la pran yon desizyon. Rate peryòd de mwa sa a se fatal; pa gen okenn fason pou retounen yon fwa li fin pase.

Tribinal la akòde pwolonjman an sof si enterè pwopriyetè a ta pi gravman domaje si yo kontinye itilize kay la pase enterè lokatè a, epi nenpòt soulokatè ta blese pa yon eviksyon. Li refize demann lan si lokatè a pa konpòte li jan yon bon lokatè ta dwe. Chak pwolonjman dire yon maksimòm de yon ane. Lokatè a ka aplike de fwa plis, kidonk peryòd total ki achte nan fason sa a pa janm ka depase twa zan apati jou yo te premye bezwen vakans lan. Tribinal la ka fikse tou sa lokatè a dwe peye pou peryòd pwolonjman an, epi pa gen okenn apèl ki ka fèt kont desizyon an.

Gen twa sitiyasyon ki retire pwoteksyon an nèt: lokatè a te bay yon avi, lokatè a te dakò ekspresman pou yo mete fen nan kontra a, oubyen kontra-lwaye a te fini paske lokatè a te an defò. Se poutèt sa, yon lokatè ki gen reta sou lwaye riske pèdi tou de kontra-lwaye a ak pwoteksyon kont espilsyon an nan yon sèl mouvman. Li enpòtan tou pou nou klè sou sa pwoteksyon an ye: li bay tan pou jwenn epi ekipe lòt lokal. Se pa yon dwa pou rete, epi li pa relanse kontra-lwaye a.

Transfè kontra lokasyon an: sibstitisyon ak soulokasyon

Yon lokatè ki gen yon espas 7:290 ki transfere biznis ki nan lokal la ka fòse pwoblèm nan. Atik 7:307 BW pèmèt lokatè sa a mande kantonrechter a pou ranplase yon twazyèm pati kòm lokatè, menm kont volonte pwopriyetè a, depi lokatè a gen yon enterè sibstansyèl nan transfè a epi lokatè pwopoze a ofri garanti ase pou bon ekzekisyon kontra lokasyon an ak pou bon fonksyònman biznis la. San dispozisyon sa a, bòn volonte nan yon magazen oswa yon restoran pa ta vo anpil, paske anjeneral kote a se biznis la.

Lokatè espas 7:230a pa gen dwa sa a. La, yon chanjman lokatè bezwen konsantman pwopriyetè a oswa yon kontra repran kontwòl anba atik 6:159 BW, epi dispozisyon jeneral pifò kontra lokasyon modèl yo entèdi asiyasyon ak sou-lokasyon san pèmisyon alekri. Sa a se youn nan rezon pratik poukisa kesyon klasifikasyon an enpòtan nan yon vant biznis otan ke nan yon negosyasyon lokasyon.

Sa ou dwe verifye anvan ou siyen

Kòmanse avèk klasifikasyon an, paske tout lòt bagay yo soti ladan l, epi anrejistre itilizasyon otorize a avèk presizyon olye de yon fraz laj ke ni youn ni lòt pati pa ka konte sou li. Apre sa, travay sou tèm komèsyal yo nan konnen ki rejim ki aplike. Pifò kontra lokasyon komèsyal Olandè yo bati sou modèl lokasyon ROZ ki pibliye pa Konsèy Imobilye Olandè a, ak modèl separe pou espas 7:290 ak 7:230a. Modèl sa yo ekri nan pèspektiv pwopriyetè a: dispozisyon jeneral yo transfere yon gwo pati nan antretyen an bay lokatè a, eskli pifò rediksyon lwaye ak konpansasyon, epi bay pwopriyetè a dwa laj sou chaj sèvis yo.

Pwen ki deside konbyen yon kontra lokasyon koute w pandan dire li se separasyon obligasyon antretyen ak reparasyon, mekanis endèksasyon ak revizyon lwaye a, garanti ki mande sou fòm yon garanti labank oswa depo, kondisyon pwopriyete a delivre ak obligasyon pou restore li lè yo kite l, tretman ekipman ak amelyorasyon lokatè yo, epi ki moun ki pote chay egzijans enèji ak dirabilite pou bilding lan. Opsyon pou kraze kay la merite yon atansyon apa: nan yon kontra lokasyon 7:290, yon kloz kraze kay la an favè pwopriyetè a devye de pwoteksyon legal la epi li bezwen apwobasyon tribinal, alòske yon opsyon kraze kay la pou lokatè a pa bezwen apwobasyon. Gouvènman neyelandè a bay yon apèsi pratik ki itil sou lokasyon lojman biznis , epi li vo lapenn peze altènativ pou lwe, achte oswa lwe lokal biznis anvan ou angaje w.

Erè ki koute plis lajan

Kat erè eksplike pifò nan dispit nou wè yo. Pwopriyetè yo sipoze ke yon kontra lokasyon komèsyal fini lè tèm fiks la ekspire epi yo sèlman dekouvri egzijans avi a lè lokatè a refize kite. Pwopriyetè yo bay avi tou san yo pa bay rezon, oswa ajoute rezon pita, epi pèdi ka a sou atik 7:294 BW sèlman. Lokatè lòt espas biznis yo kite fenèt de mwa anba atik 7:230a BW a pase epi yo jwenn tèt yo nan lari san okenn defans. Epi pati yo sou tou de bò yo siyen yon kloz ki devye de rejim 7:290 la san yo pa mande kantonrechter a pou apwouve li, sa ki kite kloz la ouvè pou anilasyon toutotan kontra lokasyon an dire.

Yon senkyèm erè, ki pi diskrè, se trete modèl kontra lokasyon an kòm yon estanda net. Li se yon pwen depa, epi prèske chak tèm nan dispozisyon jeneral yo negosyab si yo soulve li anvan siyati a olye de apre.

Law & More konseye pwopriyetè, détaillants, operatè Ospitalite ak konpayi entènasyonal sou kontra lokasyon komèsyal Olandè yo: klasifikasyon lokal, redaksyon ak negosyasyon kontra lokasyon ak kloz devye, pwosedi rezilyasyon ak ekspilsyon, revizyon lwaye anba atik 7:303 BW ak sibstitisyon lokatè. Si w pral siyen, mete fen nan oswa konteste yon kontra lokasyon, kontakte nou pou yon evalyasyon klè sou sitiyasyon w lan.