Nenpòt moun ki vle mete fen nan kontra lokasyon lokal komèsyal li a, oubyen ki fè fas ak rezilyasyon pa pwopriyetè a, dwe premye konnen ki rejim kontra lokasyon an tonbe anba. Jan sa te eksplike nan premye pati seri sa a, règ fondamantalman diferan aplike pou 7:290 espas komèsyal (boutik, Ospitalite, biznis atizanal) ak pou 7:230a espas komèsyal (biwo, depo, sal pratik). Diferans sa a pa okenn kote osi desizif tankou nan rezilyasyon.
Pou espas komèsyal 7:290, pwopriyetè a ka sèlman mete fen nan kontra lokasyon an pou yon kantite rezon legal konplè, epi egzijans fòmèl strik aplike. Pou espas komèsyal 7:230a, papòt pou pwopriyetè a pi ba anpil: an prensip, revokasyon an pa gen okenn rezon fòmèl epi li pa mande okenn rezon. Atik sa a eksplike tou de sitiyasyon yo.
Revokasyon espas komèsyal 7:290 la
Kondisyon fòmèl yo
Revokasyon yon espas komèsyal 7:290 sijè a kondisyon fòmèl strik. Revokasyon an dwe fèt alekri, swa pa lèt anrejistre oswa pa yon manda bay yon huissier. Peryòd avi minimòm lan se yon ane. Yon revokasyon ki pa satisfè kondisyon sa yo pa valab epi li pa gen okenn efè legal. Lè sa a, kontra lokasyon an tou senpleman kontinye.
Yo dwe adrese rezilyasyon an bay lokatè a anvan fen peryòd lokasyon aktyèl la. Nenpòt moun ki mete fen twò ta nan kontra lokasyon an ap wè kontra lokasyon an pwolonje otomatikman pou pwochen peryòd la.
Rezon pou revokasyon pwopriyetè a
Pwopriyetè espas komèsyal 7:290 la ka sèlman mete fen nan kontra a pou rezon lalwa bay yon lis konplè. Pou mete fen nan kontra a nan fen premye tèm nan (senk premye ane yo), se sèlman de rezon ki aplike: lokatè a pa konpòte li tankou yon bon lokatè (lokasyon ki toujou pa bon), oubyen pwopriyetè a bezwen pwopriyete lwe a ijan pou itilizasyon pèsonèl. Apre premye tèm nan, yo ajoute yon twazyèm rezon: peze enterè pwopriyetè a nan mete fen nan kontra a kont enterè lokatè a nan kontinyasyon kontra a, kote pwopriyetè a dwe demontre yon enterè konvenkan.
Pou yon diskisyon detaye sou chak rezon pou revokasyon kontra a ak jirisprudans sou yo, nou al gade atik 'Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space' yon lòt kote sou sit entènèt sa a.
Lokatè a ki vle pwolonje
Lokatè espas komèsyal 7:290 ki resevwa revokasyon an men ki vle rete a dwe fè objeksyon alekri nan sis semèn apre li fin resevwa revokasyon an. Si li pa fè sa, kontra-lwaye a fini nan dat yo te notifye a. Si li fè objeksyon, pwopriyetè a dwe soumèt revokasyon an bay tribinal sou-distri a. Se sèlman si tribinal la akòde revokasyon an kontra-lwaye a fini. Jiskaske lè sa a, akò a kontinye.
Revokasyon espas komèsyal 7:230a a
Règ prensipal la: revokasyon san rezon
Pou 7:230 yon espas komèsyal, lalwa a pi dous anvè pwopriyetè a. Kontra-lwaye a fini apre yo fin mete fen nan kontra a, epi respekte peryòd avi ki te dakò nan kontra a, oubyen si li pa la, tèm legal la. Pa gen okenn rezon pou mete fen nan kontra a. Pwopriyetè a pa bezwen eksplike poukisa li vle mete fen nan kontra a. An prensip, lokatè a pa gen okenn dwa pou kontinye kontra a.
Pwoteksyon kont ekspilsyon: ranvwa atravè tribinal la
Malgre ke lokatè espas komèsyal 7:230a a pa gen dwa pou yon ekstansyon kontra lokasyon an, li gen dwa pou pwoteksyon kont ekspilsyon. Sa vle di bagay sa yo: apre kontra lokasyon an fini epi pwopriyetè a fin bay avi ekspilsyon an, lokatè a ka mande tribinal soudistri a nan lespas de mwa apati dat ekspilsyon an pou pwolonje peryòd ekspilsyon an. Tribinal la peze enterè tou de pati yo. Ekstansyon maksimòm lan se yon ane pou chak demann, ak yon maksimòm total de twa zan.
Pwoteksyon kont eviksyon an pa yon dwa pou kontinye jwi kontra lokasyon an, men senpleman yon ranvwa. Apre dire maksimòm lan fini, lokal la dwe kite.
Revokasyon bonè ak wòl opsyon repo yo
Pou tou de espas komèsyal 7:290 ak 7:230a, kontra a ka genyen yon klòz resilsyon: yon dispozisyon kontra ki bay pati yo dwa pou mete fen nan kontra-lwaye a anvan lè. Pou espas komèsyal 7:290, yon klòz konsa dwe pwopòsyonèl ak pwoteksyon lalwa bay lokatè a; yon dispozisyon ki bay pwopriyetè a dwa pou mete fen nan kontra a nenpòt ki lè ka antre an konfli ak karaktè obligatwa rejim nan.
Nenpòt moun k ap itilize yon kloz resilsyon dwe respekte egzijans pwosedi yo egzakteman: tèm ki kòrèk la, fòm ki kòrèk la (anrejistre oswa pa manda), ak dat ki kòrèk la pou yo bay revokasyon an. Si yon jou twò ta, sa vle di revokasyon an pa gen okenn efè epi kontra lokasyon an kontinye pou pwochen peryòd la.
Renouvèlman an silans se yon pwen atansyon tou. Si kontra lokasyon an ekspire epi okenn pati pa mete fen nan kontra a, nan pifò ka yo, akò a renouvle an silans pou dire peryòd orijinal la oswa pou yon dire endefini, selon sa ki nan kontra a. Tcheke davans si yo vle renouvèlman an.
Erè komen nan revokasyon
An pratik, nou wè erè ki repete nan revokasyon lokal komèsyal yo:
- Rezilta twò ta, konsa peryòd avi yon ane a depase epi kontra lokasyon an otomatikman kontinye pou pwochen tèm nan.
- Revokasyon an san fòm lalwa egzije a (pa imèl òdinè oswa telefòn olye de pa lèt rekòmande oswa manda), sa fè revokasyon an pa valab.
- Antanke pwopriyetè, ou ka rezilye kontra a san yon rezon rekonèt pou yon espas komèsyal 7:290, apre sa lokatè a rele tribinal soudistri a epi yo anile revokasyon an.
- Antanke lokatè, si ou pa fè objeksyon alè kont yon revokasyon espas komèsyal 7:290, dwa pou kontinye a vin ekspire.
- Bliye obligasyon livrezon an: menm si rezilyasyon an valab, lokatè a ka responsab pou domaj ki koze pa lefèt ke lokal la pa retounen nan kondisyon ki te dakò nan kontra a.
- Pou 7:230 yon espas komèsyal, rate peryòd de mwa pou depoze yon demann pwoteksyon kont ekspilsyon, apre sa dwa sa a ekspire definitivman.
konklizyon
Revokasyon yon lokal komèsyal sanble senp, men lè w gade pi byen, li gen anpil pyèj fòmèl ak sibstansyèl. Kit ou se yon lokatè oswa yon pwopriyetè: yon erè nan pwosedi a ka mennen nan yon relasyon lokasyon kontinyèl ou pa vle, oswa nan pèt dwa pwoteksyon ou te ka itilize. Toujou verifye dat limit yo, fòm ki nesesè a ak rejim ki aplikab la nan bon moman anvan ou voye oswa resevwa yon revokasyon.
Avoka lokasyon yo nan Law & More ede w nan tout faz yon pwosedi revokasyon, depi premye lèt la rive nan nenpòt pwosedi devan tribinal soudistri a. Kontakte nou pou yon konvèsasyon san okenn obligasyon.
Kesyon yo poze souvan
Konbyen tan peryòd avi a ye pou lokal komèsyal yo?
Pou espas komèsyal 7:290, peryòd avi minimòm legal la se yon ane. Revokasyon an dwe fèt alekri pa lèt anrejistre oswa manda yon huissier. Pou espas komèsyal 7:230a, tèm ki te dakò nan kontra a aplike; pa gen okenn minimòm legal.
Èske yon pwopriyetè ka tou senpleman mete fen nan kontra-lwaye yon magazen?
Non. Pou espas komèsyal 7:290, pwopriyetè a ka sèlman mete fen nan kontra a pou rezon ki nan lis konplè lalwa a, tankou yon bezwen pèsonèl ijan oswa yon move lokasyon ki pèsiste. Yon revokasyon san yon rezon rekonèt pa gen okenn efè legal.
Ki pwoteksyon kont ekspilsyon anba 7:230a?
Apre kontra lokasyon an fini, lokatè espas komèsyal 7:230a a ka mande tribinal soudistri a pou pwolonje peryòd ekspilsyon an. Demann sa a dwe depoze nan de mwa apati dat ekspilsyon an te notifye a. Pwolonjman maksimòm lan se twa zan an total.
Ki sa ki yon kloz resilsyon nan yon kontra lokasyon?
Yon kloz resilsyon se yon dispozisyon kontra ki bay youn oubyen toude pati yo dwa pou mete fen nan kontra lokasyon an anvan lè. Pou espas komèsyal 7:290, kloz sa yo dwe konsistan avèk pwoteksyon legal obligatwa lokatè a.
Plis nan seri sa a sou lalwa lokasyon komèsyal
Atik sa a fè pati seri twa pati nou an sou lalwa lokasyon komèsyal. Li lòt pati yo tou:
