Dwa lokatè nan Peyi Ba yo: yon gid pou entènasyonal yo

Lwa lokasyon Olandè a se pami lwa ki pi favorab pou lokatè an Ewòp, epi pifò etranje k ap lwe isit la pa gen okenn lide ki nivo pwoteksyon yo genyen. Règ yo chita sitou nan Liv 7 Kòd Sivil Olandè a ( Burgerlijk Wetboek , BW), epi anpil nan yo pa ka anile pa kontra. Gid sa a prezante domèn nan an gwo: ki kontra ou genyen, ki lè yon pwopriyetè ka mete fen nan li, konbyen yo ka fè w peye, epi ki kote pou w ale lè yon bagay ale mal.

Bagay ki pi itil pou konnen an: pifò nan lalwa a obligatwa.

Lwa lokasyon pou espas pou viv nan peyi Olandè a se lajman semi-dwingend recht — lwa semi-obligatwa. Lwa a fikse yon limit: pati yo ka dakò sou pi bon kondisyon pou lokatè a, men yon kloz ki bay lokatè a mwens pase minimòm legal la souvan tou senpleman pa valab. Li pa enpòtan si ou te siyen l oswa ou te li l.

Atik 7:242 BW pwoteje règ sou domaj, reparasyon ak rediksyon lwaye; atik 7:265 BW sa yo ki konsène lwaye ak lòt chaj. Se poutèt sa, souvan kloz komen sa yo pa ka aplike:

• "Lokatè a renonse pwoteksyon lwaye a" oswa "ap kite kay la nan dat fen an".
• "Lokatè a pa ka aplike pou Komisyon Huur".
• "Tout antretyen ak reparasyon yo se kont lokatè a."
• "Pwopriyetè a ka antre nan pwopriyete a nenpòt ki lè."
• "Lokatè a dwe bay yon avi sis mwa."

Yon kloz ki pa valab pa anile tout kontra a: rès la rete la epi règ legal la ranplase li. Pa tou senpleman inyore yon kloz ou kwè ki pa valab, sepandan — fè verifye li, paske limit yo diferan selon kloz la ak selon kalite lokasyon an.

Kalite lokasyon pou espas k ap viv

Pwoteksyon ou yo depann de ki kontra ou genyen. Depi Wet vaste huurcontracten te antre an vigè nan dat 1ye jiyè 2024, kontra endefini an ( onbepaalde tijd ) se nòm nan; kontra pou yon dire fiks, yon fwa mache prive a te vin fayit, yo otorize sèlman nan kategori byen defini.

Yon kontra endefini bay pwoteksyon total kont lwaye. Yon kontra ki vrèman nan yon kategori lokasyon pou yon dire fiks otorize fini nan dat li a, epi pwoteksyon ou pi fèb. Sa ki enpòtan, yon kontra pou yon dire fiks ki pa tonbe anba yon eksepsyon otorize jeneralman trete kòm yon kontra endefini, ak pwoteksyon total — tantativ pou limite dire a echwe. Eksepsyon otorize yo baze sou atik 7:271 BW epi yo nan lis konplè nan Besluit vaste huurcontraten, ki kouvri lokasyon bay etidyan ak gwoup sib defini; pa gen yon kategori ki pa sou lis sa a ki egziste.

Nan lojman pataje, yon sèl distenksyon deside tout bagay: si w ap lwe nan men pwopriyetè a oswa nan men yon lòt lokatè. Pwòp kontra w ak pwopriyetè a fè w yon lokatè òdinè; yon chanm lwe nan men lokatè prensipal la fè w yon sou-lokatè, ki gen pozisyon depann de si lokasyon prensipal la siviv. Mots tankou "kout sejou" oswa "kontra ekspatriye" pa gen okenn fòs legal.

Pwoteksyon ak revokasyon lwaye

Sa sipriz prèske tout lokatè entènasyonal yo. Yon pwopriyetè pa ka mete fen nan yon lokasyon espas pou viv avèk yon avi sèlman: li kontinye dapre lalwa jiskaske swa ou dakò alekri oswa yon tribinal mete fen nan li (atik 7:272 BW). Si ou pa dakò nan sis semèn, pwopriyetè a dwe ale nan tribinal soudistri a.

Avi a dwe voye pa yon manda oswa yon lèt anrejistre, endike rezon an, epi mande si ou dakò (atik 7:271 BW); si yon avi pa respekte kondisyon sa yo, li konsidere li kòm yon avi ki pa kòrèk. Peryòd avi mèt kay la se omwen twa mwa, pwolonje pa yon mwa pou chak ane ou te rete la, jiska yon maksimòm de sis.

Rezon ki fè yon tribinal ka mete fen nan yon aksyon yo limite epi yo nan lis nan atik 7:274 BW. An rezime:

• Lokatè a pa konpòte li tankou yon bon lokatè — gwo nwizans, li pa peye estriktirelman, li mal itilize l.
• Pwopriyetè a bezwen pwopriyete a ijan pou itilizasyon pèsonèl, ki gen ladan renovasyon ki enposib ak lokasyon an ap kontinye. Tribinal la peze tou de enterè yo epi li ka bay lòd pou yon peman pou relokasyon.
• Lokatè a refize yon òf rezonab pou yon nouvo akò — yon rezon ki pa ka fòse yon ogmantasyon lwaye.
• Yon plan zonaj ki valab (plan amelyorasyon) dwe aplike.
• Tèren espesifik pou lojman elèv ak gwoup sib, epi kote pwopriyetè a rete nan bilding lan.

“Mwen vle vann”, “yon moun pral peye plis” ak “kontra ou a di dezan” pa yon rezon. Yon dispit sou lwaye pa yon rezon nonplis: yon pwopriyetè pa ka revoke kontra a paske ou te konteste lwaye a.

Peryòd avi pa ou

Sitiyasyon w lan pi lejè. Peryòd avi w la egal ak entèval peman lwaye w la — pou lwaye mansyèl, yon mwa — avèk yon minimòm legal de yon mwa ak yon maksimòm de twa (atik 7:271 BW). Yon kloz ki enpoze yon peryòd ki pi long pa valab, epi ou pa bezwen bay okenn rezon. Voye avi a pa lèt rekòmande. Nan yon kontra reyèl pou yon dire fiks, anjeneral ou ka toujou kite kay la pi bonè, alòske pwopriyetè a oblije respekte dat fen an.

Segman reglemante ak mache mwayen yo

Lwaye espas pou viv pa gratis. Chak kay resevwa yon nòt dapre sistèm evalyasyon lojman an ( woningwaarderingsstelsel , WWS), ki bay pwen pou sifas, etikèt enèji, enstalasyon sanitè, espas deyò ak valè WOZ, sa ki pwodui yon lwaye legal maksimòm.

Wet betaalbare huur ( Lwa sou Lwaye Abòdab ), ki an vigè depi 1ye jiyè 2024, te pwolonje règleman an anlè. Kounye a gen twa segman: segman ki gen yon règleman ki ba, segman mache mwayen an ( middenhuur ) jiska 186 pwen, ak sektè lib la anwo. Minisipalite yo te aplike sa depi 1ye janvye 2025. Liy divizyon ant yon lwaye depa reglemante ak yon lwaye ki pa reglemante se lwaye ki koresponn ak 186 pwen yo, kidonk sektè lib la kòmanse a 187 pwen (atik 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Evalyasyon sa a fèt nan kòmansman lokasyon an: yon kay ki gen yon lwaye ki te pi wo pase limit la lè lokasyon an te kòmanse pa vin reglemante apre paske pwen WOZ yo tonbe pita. Minis responsab lojman an endekse plafon lwaye ki koresponn ak limit pwen sa a chak ane epi li pibliye l nan Staatscourant, kidonk travay ak chif ki an vigè nan dat lokasyon ou an te kòmanse olye de sa ki aktyèl jodi a.

Limit alokasyon lwaye a ( huurtoeslag ) se yon kesyon apa de limit segman yo. Lwaye maksimòm yon moun ka reklame alokasyon pou li pi ba pou yon lokatè ki poko gen venteyen an pase pou yon moun ki gen venteyen an oswa plis, sof yon eksepsyon legal pou lokatè ki pi jèn ki andikape (atik 13 Wet op de huurtoeslag). Anba plafon sa a, limit rabè kalite a ( kwaliteitskortingsgrens ) ak de limit plafon yo ( aftoppingsgrenzen ), ki depann de gwosè kay la, deside konbyen nan lwaye a ki vrèman ranbouse. Tout montan sa yo endekse apati 1ye janvye chak ane epi Belastingdienst la pibliye yo; sèvi ak chif ki an vigè pou ane a.

Yon nouvo lokatè ka mande Huurcommissie a pou evalye lwaye depa a nan sis mwa apre lokasyon an kòmanse (atik 7:249 BW) — pami dwa ki pi enpòtan yon lokatè entènasyonal genyen, epi se dwa moun rate pi souvan an.

Lwaye ogmante

Yon ogmantasyon dwe pwopoze alekri omwen de mwa anvan li pran efè, epi li dwe endike pri lwaye ki an vigè kounye a, chanjman an, nouvo lwaye a ak dat li antre an vigè (atik 7:252 BW). Nan segman reglemante ak mache mwayen an, yo plafonne ogmantasyon an chak ane; nan sektè lib la, se kontra a ki gouvène, nan limit maksimòm legal ki aplike la. Pousantaj maksimòm yo diferan selon segman an, Minis ki responsab lojman an fikse yo chak ane sou fòmil salè ak enflasyon an nan Besluit huurprijzen woonruimte a, epi yo pibliye yo nan Staatscourant anvan yo pran efè; wonn sosyal yo ak wonn mache mwayen an kòmanse tou apati diferan dat nan ane a. Nan segman reglemante a, yon pwopriyetè ka olye de sa aplike yon ogmantasyon lajan kach fiks sou yon lwaye ki ba, ankò sou montan ki fiks pou ane sa a. Si ou panse yon ogmantasyon ilegal, fè objeksyon alekri anvan dat li antre an vigè olye pou w sispann peman an.

Depo a ak frè sèvis yo

Anba Wet goed verhuurderschap (Lwa sou Bon Jan Pwopriyetè), ki an vigè depi 1ye jiyè 2023, yon depo pa ka depase de fwa lwaye mansyèl la sèlman — lwaye pou itilizasyon kay la menm, san chaj sèvis yo — epi li dwe remèt nan 14 jou apre lokasyon an fini (atik 7:261b BW). Lè pwopriyetè a konpanse lwaye ki pa peye, chaj sèvis ki pa peye oswa domaj, rès la dwe peye nan 30 jou, epi nenpòt dediksyon mande yon espesifikasyon alekri.

Frè sèvis yo ( servicekosten ) dwe reflete depans reyèl yo. Pwopriyetè a dwe bay yon deklarasyon anyèl detaye nan sis mwa apre fen ane kontab la (atik 7:259 BW), epi ou ka enspekte dokiman ki sou baz yo. Yon lwaye "tout enkli" ki gen ladan lwaye, sèvis piblik ak sèvis yo se pwoblèm pwopriyetè a, pa pwoblèm ou: Huurcommissie a ka divize l.

Antretyen, domaj ak rediksyon lwaye

An prensip, pwopriyetè a responsab pou pwopriyete a bon pou moun rete ladan l epi pou repare defo yo; lokatè a okipe ti reparasyon chak jou yo.

Yon gebrek (defo) se nenpòt kondisyon ki prive w de jwisans ou te gen dwa espere a, jan yo defini l lajman nan atik 7:204 BW — imidite ak mwazi, yon chodyè ki pa bon, yon twati ki koule. Yon fwa yo notifye l, pwopriyetè a dwe repare l (atizay 7:206 BW). Si non, ou ka mande tribinal la pou otorize travay la sou kont pwopriyetè a, reklame yon rediksyon lwaye pou peryòd defo a te pèsiste (atizay 7:207 BW), oswa reklame domaj kote pwopriyetè a responsab (atizay 7:208 BW). Obligasyon pa w la kouvri ti reparasyon (atizay 7:217 BW), ki espesifye nan Besluit kleine herstellingen yo : anpoul, debouche drenaj, ti antretyen jaden. Yon kloz ki transfere antretyen estriktirèl la sou do w pa valab.

Rapòte domaj yo alekri: yon reklamasyon pou rediksyon lwaye depann de dat notifikasyon an. Nan segman reglemante ak mache mwayen yo, Huurcommissie a ka bay lòd pou yon rediksyon tanporè pou domaj grav, pi rapid e mwens chè pase tribinal. Pa janm kenbe lwaye a poukont li — sa bay pwopriyetè a yon rezon pou revoke lokasyon an.

Aksè, vi prive ak dwa pwopriyetè a pou antre

Ou gen dwa sèlman pou itilize pwopriyete a. Pwopriyetè a pa gen okenn dwa jeneral pou antre, epi yon kloz ki pretann ba ou youn pa anile dwa ou pou jwi li san deranjman: pa kite yo antre pandan w deyò, pa gen kamera ki kouvri antre w. Ou dwe pèmèt aksè pou travay ijan ak reparasyon ak enspeksyon nesesè, nan lè rezonab epi avèk yon avi rezonab (atik 7:220 BW). Règ la se randevou, pa sipriz. Vizit sanzatann repete oswa presyon pou kite ka egal a entimidasyon, entèdi anba Wet goed verhuurderschap la epi ou dwe rapòte li bay minisipalite a.

Renovasyon ak pwopozisyon rezonab la

Yon pwopriyetè ki vle fè yon renovasyon dwe soumèt yon pwopozisyon alekri ba ou, epi ou dwe kolabore si li rezonab (atik 7:220 BW). Rezonabilite depann sou enterè tou de bò yo: nesesite travay la, dezòd la, konpansasyon yo ofri a, konsekans lwaye a ak nenpòt re-lojman tanporè. Renovasyon pa mete fen nan lokasyon ou an - li kontinye pandan tout travay yo ap fèt. Si ou konsidere yon pwopozisyon pa rezonab, di sa alekri avèk rezon yo. Lè majorite lokatè nan yon konplèks dakò, li prezime rezonab epi ou dwe ale nan tribinal byen vit.

Diskriminasyon nan mache lokasyon an

Diskriminasyon ki baze sou nasyonalite, orijin etnik, relijyon, sèks, oryantasyon seksyèl ak andikap se ilegal anba lalwa jeneral sou egalite tretman. Wet goed verhuurderschap la te ranfòse sa pou lokasyon: yon pwopriyetè oswa yon ajan dwe fè yon pwosedi seleksyon transparan, aplike epi anrejistre kritè objektif, epi eksplike yon kandida yo rejte poukisa yo te chwazi yon lòt kandida.

Sa a itil dirèkteman pou etranje yo, ki afekte plis pase lòt moun pa "sitwayen neyèlandè sèlman", "pa gen ekspat", oswa refi san eksplikasyon apre yon vizit. Mande alekri kritè yo ak rezon chwa a, epi rapòte li bay pwen rapò minisipal la, ki ka bay amann epi, kote lisans lan fonksyone, retire dwa pou lwe a.

Sou-lokasyon ak Airbnb

Règ jeneral la se ou pa ka bay yon twazyèm pati itilizasyon pwopriyete a san pèmisyon (atik 7:244 BW). Yon lokatè k ap viv nan yon kay endepandan ka sou-lwe yon pati ladan l — yon chanm — men sou-lwe tout kay la, oubyen mete l sou yon platfòm lokasyon kout tèm, se youn nan fason ki pi klè pou pèdi yon lokasyon: tribinal yo regilyèman trete sou-lokasyon san otorizasyon kòm yon mank konpòtman kòm yon bon lokatè, epi yo ka reprann pwofi yo. Pifò minisipalite yo reglemante lokasyon vakans separeman tou, avèk egzijans pèmi ak pwòp amann yo. Antanke sou-lokatè, pozisyon ou soti nan lokasyon prensipal la: si sa fini, an prensip, pozisyon pa w la fini tou.

Si pwopriyete a vann: vant lan pa kraze kontra lokasyon an

Koop breekt geen huur — vant pa kase kontra-lwaye a (atik 7:226 BW). Si pwopriyetè w la vann, achtè a pran plas pwopriyetè a selon lalwa, epi kontra lokasyon w, lwaye w ak pwoteksyon w ap kontinye san chanjman. Ou pa bezwen siyen anyen nouvo, epi ou ta dwe fè atansyon ak yon "nouvo kontra" yo ofri kòm yon kondisyon pou vant lan, ki ka diminye dwa w yo an silans.

Ou dwe tolere vizit rezonab, men vant lan pa yon rezon pou mete fen nan kontra a. Ni volonte nouvo pwopriyetè a pou l demenaje imedyatman sa pa yon rezon: yon pwopriyetè ki pran plas predesesè li a pa ka reyisi sou rezon itilizasyon ijan pou pwòp pwopriyete a jiskaske twa zan pase depi yo te di lokatè a alekri ke li gen yon nouvo pwopriyetè (atik 7:274 BW).

Enskripsyon nan BRP a

Si w ap viv nan Peyi Ba yo, ou dwe enskri nan adrès ou a nan Baz Done Dosye Pèsonèl la ( Basisregistratie Personen , BRP). Enskripsyon an se yon obligasyon legal, se pa yon favè pwopriyetè a ba ou, epi ou bezwen li pou yon BSN, yon kont labank ak asirans sante.

Yon pwopriyetè ki refize anrejistreman se yon siy avètisman, anjeneral paske lokasyon an vyole ipotèk la, asirans lan oswa règleman lojman minisipal yo, paske kay la lwe san yon pèmi obligatwa, oswa paske revni an pa deklare. Legalman, okenn nan sa yo pa pwoblèm ou, men tout vle di lokasyon ou an chita sou yon tèren enstab. Trete "ou pa ka anrejistre isit la" kòm yon rezon pou ou kite kay la.

Ki kote pou ale lè yon bagay ale mal

Gen twa wout, epi chwazi byen an ekonomize tan.

• Pwen rapò minisipal la (pwen melanj) — pou konduit pwopriyetè a: diskriminasyon, entimidasyon, refi pou bay yon kontra alekri oswa enfòmasyon yo mande a, chaj ilegal, ak lwaye twòp nan segman mache reglemante ak mwayen yo. Chak minisipalite gen youn depi kòmansman 2024. Li gratis, men li aplike nan enterè piblik la olye pou l ba ou lajan.
• Huurcommissie (Tribinal Lwaye) — pou lwaye debaz, ogmantasyon anyèl, règleman chaj sèvis, lwaye konplè ak rediksyon lwaye pou domaj, nan segman reglemante ak mache mwayen yo. Rapid, bon mache epi angaje, men li pa jere depo, eviksyon oswa domaj.
• Tribinal soudistri a (kantonrektè) — pou tout lòt bagay: revokasyon ak degèpisman, rekiperasyon depo, domaj, vyolasyon kontra ak dispit nan sektè lib la. Pa gen avoka ki nesesè, men lòt bò a anjeneral ap gen youn.

Gen plizyè dat limit ki kout — sis mwa pou yon premye lwaye, dat efektif pou yon objeksyon sou ogmantasyon lwaye, sis semèn pou reponn a yon avi revokasyon — epi si yo pa rive, sa ka fè yon bon ka koule.

Lis verifikasyon pratik

Anvan ou siyen

• Etabli kalite kontra a, epi si se yon kontra ki gen yon tèm fiks, ki kategori otorize ki aplike.
• Fè yo konte pwen yo anvan ou angaje w pou lwaye a.
• Asire w ke depo garanti a pa depase de mwa lwaye.
• Frè sèvis chèk yo espesifye, yo pa gwoupe nan yon chif "tout enkli".
• Konfime alekri ke ou ka enskri nan BRP a la.
• Mande si yon ajan ap fè w peye yon frè — jeneralman li pa otorize pou fè lokatè a peye lè ajan an aji pou pwopriyetè a tou.
• Pran yon foto nan kondisyon an lè yo te remèt li bagay la, avèk dat la.

Lè yon bagay ale mal

• Mete l alekri; sèvi ak lapòs rekòmande pou revokasyon ak mank kontra.
• Kontinye peye lwaye a sof si yon enstitisyon konpetan diminye li.
• Fikse yon dat limit pou pwopriyetè a aji, epi di sa k ap vini apre si se pa sa.
• Idantifye ki wout ki bon pou ou, epi verifye dat limit la anvan nenpòt lòt bagay.
• Pran konsèy byen bonè si yo ba ou yon avi oubyen si yo fòse w siyen oubyen ale.