Prèske tout etranje ki lwe nan Peyi Ba yo peye yon depo, epi anpil moun enkyete nan fen lokasyon an si y ap wè l ankò. Depi Wet goed verhuurderschap (Lwa sou Bon Pwopriyetè) te antre an vigè nan dat 1ye jiyè 2023, règ yo vin pi klè: gen yon plafon sou depo a, yon dat limit pou remèt li, epi yon obligasyon pou eksplike alekri nenpòt bagay ki kenbe. Atik sa a etabli sa lalwa a di sou depo, chaj sèvis ak frè ajans, ak sa chak pati ka fè nan yon dispit.
Depo a: konbyen yon pwopriyetè ka mande
Anba règ jeneral konduit ki nan atik 2 Wet goed verhuurderschap la, ak dispozisyon ki mete nan atik 261b Liv 7 Kòd Sivil Olandè a ( Burgerlijk Wetboek ), yon pwopriyetè pa ka mande yon depo ( waarborgsom ) ki plis pase de fwa pri lwaye jeneral la . "Lwaye jeneral" ( kale huur ) se lwaye pou lojman an li menm, san konte chaj sèvis, sèvis piblik ak nenpòt sipleman mèb.
Yo te entwodui plafon an avèk Lwa a nan dat 1ye Jiyè 2023, epi yo toujou respekte pi gwo depo yo te dakò sou ansyen kontra yo nan pratik. Yon lokatè sou yon kontra konsa pa ta dwe sipoze sòm nan pa ka konteste. Byen lontan anvan plafon an te egziste, tribinal sou-distri yo te anile depo twòp kòm yon benefis ki pa rezonab anba atik 264 nan Liv 7 nan Kòd Sivil Olandè a: Rechtbank Noord-Holland te anile yon depo sis mwa nan dat 5 Out 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), li te deklare ke yon depo ki plis pase de fwa lwaye mansyèl la pa rezonab, epi Rechtbank la Amsterdam redwi yon depo lwaye ki te plis pase kat mwa a de nan dat 4 mas 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Sa yo se desizyon premye enstans olye ke yon otorite obligatwa, epi pa gen okenn desizyon yo rapòte ki sanble aplike estanda bon pwopriyetè a nan yon depo ki te dakò anvan jiyè 2023. Sepandan, ansyen liy sa a se agiman pou fè.
Si yon pwopriyetè mande plis, lokatè a pa bezwen peye depase a, li ka mande ranbousman nenpòt bagay ki te peye anplis, epi minisipalite a ka fè respekte règleman yo. Remake byen ke "de mwa depo plis yon mwa lwaye davans" se pa yon depo twa mwa: lwaye ki peye davans se lwaye, se pa yon garanti. Yon "frè administrasyon" ki pa ranbousab ansanm ak depo a pa otorize ditou.
Rekipere depo garanti a: de dat limit yo
Lwa a fikse de dat limit, epi diferans ki genyen ant yo a se pwen yo pi souvan mal konprann.
- Kote pwopriyetè a pa dedwi anyen, yo dwe remèt depo a nan katòz jou nan fen lokasyon an.
- Kote pwopriyetè a dedwi yon bagay, peryòd la se trant jou apati fen lokasyon an. Peryòd ki pi long lan egziste pou pwopriyetè a ka enspekte, mezire epi dokimante dediksyon an.
Yon pwopriyetè ki dedwi lajan dwe bay lokatè a yon detay alekri sou sa li kenbe ak poukisa, avèk yon detay konplè. Yon deklarasyon senp ki di "yo jwenn domaj" pa satisfè devwa a, epi absans li an li menm se yon vyolasyon. Peryòd trant jou a pa yon lisans pou retade: yon pwopriyetè ki poko ka fikse pri yon reparasyon ta dwe remèt balans ki pa konteste a epi presize sa ki rete an pwoblèm.
Sa ki ka dedwi ak sa ki pa ka dedwi
Dediksyon otorize yo limite: lwaye ki pa peye, chaj sèvis ki pa peye, frè pou yon mezi pèfòmans enèji ki te dakò sou lis la, ak domaj ki koze pa lokatè a. Itilizasyon òdinè pa antre nan lis la, epi "depans administrasyon" yo pa ka dedwi sèlman paske akò a di sa.
| Anjeneral, yo ka dedwi | Pa ka dedwi |
|---|---|
| Ret lwaye nan fen lokasyon an | Itilizasyon òdinè (mete ak chire nòmal): penti ki pa klere, tapi chire, ti twou klou |
| Frè sèvis ki pa peye, oubyen yon defisi ki parèt nan deklarasyon anyèl la | Frè administrasyon, kontra oswa manyen ki pa lye ak yon pèt reyèl |
| Frè ki te dakò pou yon mezi pèfòmans enèji | Reparasyon ki tonbe sou responsablite pwopriyetè a antanke pwopriyetè, tankou antretyen estriktirèl ak ekstèn |
| Domaj ki ka akoz lokatè a: boule, kraze, tach, modifikasyon san otorizasyon ki pa retabli, retire bagay ki rete dèyè | Redekorasyon jis pou relwe, ak depans mèt kay la pa ka pwouve oswa li pa t espesifye alekri alè. |
Pifò dispit yo se liy ki separe domaj ak itilizasyon. Dapre atik 218 Liv 7 Kòd Sivil la, lokatè a responsab pou domaj ki koze pa yon echèk ki ka atribiye a lokatè a, epi yo prezime domaj la te koze, sof si se dife epi, pou byen imobilye ki bati, domaj sou deyò a. Prezimpsyon sa a reyèl, men li fonksyone ansanm ak atik 224 la — ki se kote rapò enspeksyon an vin desizif.
Rapò enspeksyon an, ak sa k ap pase lè pa genyen
Atik 224 nan Liv 7 Kòd Sivil la prevwa ke lè pati yo te fè yon deskripsyon ekri sou pwopriyete a nan kòmansman lokasyon an, lokatè a dwe remèt li nan kondisyon ki anrejistre ladan l, eksepte modifikasyon legal ak nenpòt bagay ki deteryore akòz vyeyisman oswa itilizasyon nòmal. Lè pa gen okenn deskripsyon konsa ki te fèt, yo prezime ke lokatè a te resevwa pwopriyete a nan kondisyon li te ye nan fen lokasyon an , sof si pwopriyetè a gen dwa pwouve lekontrè.
Efè pratik la frapan. Avèk yon rapò anrejistreman ki siyen ak foto ki date, yon pwopriyetè ki jwenn yon kontwa boule ka montre rapò a epi montre chanjman an. San youn, pwen depa a se ke pwopriyete a te deja nan eta aktyèl li a, epi pwopriyetè a dwe ranplase prezompsyon sa a ak lòt prèv. Yon pwopriyetè ki pa t fè enspeksyon anrejistreman an souvan jwenn ke dediksyon an pa ka sipòte.
Frè sèvis ak peman davans
Yo peyab chaj sèvis yo ( servicekosten ) anplis lwaye a pou machandiz ak sèvis ki gen rapò ak okipasyon pwopriyete a: netwayaj zòn komen yo, yon moun pou veye, ekleraj komen, antretyen jaden, itilizasyon mèb. Yo prèske toujou faktire yo kòm yon peman davans chak mwa ( voorschot ) epi yo regle yo kont depans reyèl yo.
Anba atik 259 nan Liv 7 Kòd Sivil la, pwopriyetè a dwe bay lokatè a yon deklarasyon anyèl detaye sou depans reyèl yo ak kijan yo te kalkile yo, nan lespas sis mwa apre fen ane kalandriye a — an pratik anvan 1ye jiyè. Lè lokasyon an fini nan mitan ane a, li kouvri pati ane a ki ekspire a. Anba atik 261, yo ka jwenn yon avans sèlman lè yo te dakò sou nouvo machandiz oswa sèvis, oswa apre yon deklarasyon, epi chak deklarasyon sipòte yon sèl ogmantasyon sèlman. Atik 260 pèmèt nenpòt pati mande Huurcommissie a pou detèmine sa ki peyab.
Frè sèvis yo se yon transfè depans reyèl yo, yo pa yon sant pwofi. Gen kèk atik ki ka pa chaje kòm frè sèvis ditou: sèvis swen tankou manje oswa sèvis alam, ak frè ki tonbe sou pwopriyetè a olye de lokatè a, tankou taks sou pwopriyete. Frè ki tonbe sou lokatè a, tankou taks sou fatra a, ka pase sou lòt moun. Warmtewet la gouvène ekipman pou chalè a separeman.
Sèvis piblik yo diferan ankò. Lè pwopriyete a gen pwòp kontè li, se lokatè a ki nòmalman pran kontra pou gaz, dlo ak elektrisite dirèkteman, oubyen se pwopriyetè a ki founi yo epi ki regle yo sou konsomasyon ki gen kontè a; se chaj sèvis piblik ( nutsvoorzieningen ), pa chaj sèvis. Yon lwaye "tout enkli" ki rasanble tout bagay nan yon sèl chif ka divize an konpozan li yo sou demann.
Nouvo règ yo apati 1ye janvye 2027
Lwa sou modènizasyon sèviskosten Wet la antre an vigè 1ye janvye 2027 , ansanm ak Besluit servicekosten ak Regeling servicekosten. Li ranplase apwòch ouvè aktyèl la ak yon lis fèmen ki gen uit kategori depans sèvis ki ka chaje, li konfime ke se sèlman depans reyèl yo ki ka chaje epi pa gen okenn pwofi ki ka fèt, epi li etabli kijan yo kalkile yo. Lis ki nan Besluit servicekosten an konplè, epi deklarasyon final la dwe rive jwenn lokatè a anvan 1ye jiyè apre ane kalandriye li gen rapò a. Jimnaz kominotè yo ak pisin yo pa nan lis la. Pouvwa revizyon Huurcommissie a elaji. Règ yo aplike pou akò ki fèt apati 1ye janvye 2027, epi yon pwopriyetè ka aplike yo nan lokasyon ki deja egziste ak akò lokatè a.
Frè ajans ak entèdiksyon pou double faktirasyon
Lwa "Wet goed verhuurderschap" la entèdi pwopriyetè yo ak entèmedyè lokasyon yo chaje doub frè ajans —sa vle di pran yon frè nan men pwopriyetè a ak lokatè a pou menm tranzaksyon an. Sa a vini anplis ansyen règ ki nan atik 417 ak 427 Liv 7 Kòd Sivil la: yon ajan k ap aji pou pwopriyetè a pa gen dwa resevwa yon frè nan men lokatè a. Si pwopriyete a nan liv ajan an menm, lokatè a pa ta dwe peye anyen ditou.
Yo pa ka fè lokatè a peye depans kontra ak lajan kle ( sleutelgeld ). Yon pwopriyetè ka fè lokatè a peye pou yon bagay li benefisye de li tout bon, tankou yon plak non nan pòt la, epi yon lokatè ka achte bagay nan men lokatè k ap kite kay la nan yon pri yo te dakò sou li ( overnamekosten ), men ni youn ni lòt pa yon mwayen pou reentwodui yon frè lokasyon. Yon lokatè peye yon frè sèlman lè li menm li angaje yon ajan rechèch ki travay poukont li anfas pwopriyetè yo epi ki jwenn lojman andeyò pòtfolyo ajan sa a. Yo ka reklame frè yo peye kont règ sa yo.
Mouye a te ale verhuurderschap pi lwen pase depo garanti a
Lwa a pi laj pase lajan. Atik 2 etabli règ konduit nasyonal pou chak pwopriyetè ak entèmedyè lokasyon. Yo egzije pwopriyetè a pou:
- evite diskriminasyon nan seleksyon lokatè yo, epi sèvi ak yon pwosedi seleksyon transparan;
- evite entimidasyon, ki gen ladan menase pou kenbe reparasyon, koupe sèvis oswa kenbe depo a pou fè presyon sou yon lokatè;
- anrejistre lokasyon an nan yon akò ekri;
- enfòme lokatè a alekri, nan yon lang lokatè a konprann, sou sa yo dwa ak obligasyon — kijan depo garanti a fonksyone e ki lè y ap remèt li, kijan yo regle chaj sèvis yo, enfòmasyon kontak pwopriyetè a ak pwen rapò minisipal la (la devwa enfòmasyon). Egzijans lang lan pa limite a travayè imigran yo sèlman, kidonk pou yon lokatè entènasyonal sa vle di an pratik ke enfòmasyon yo dwe bay an angle;
- respekte plafon depo a ak règ frè sèvis yo, epi pa fè w peye doub frè ajans;
- obsève règ siplemantè lè lokatè a se yon travayè migran Inyon Ewopeyen, tankou yon akò lokasyon apa de kontra travay la ak enfòmasyon ki nesesè yo nan yon lang travayè a konprann.
Atik 3 la egzije pou pwopriyetè yo ak entèmedyè k ap lwe kay nan kad yon biznis gen yon metòd travay alekri pou anpeche diskriminasyon nan lojman, epi pou pibliye epi aplike li.
Pwen rapò minisipal la ak aplikasyon règleman yo
Depi 1ye janvye 2024, chak minisipalite dwe opere yon pwen rapò (pwen melanj) anba atik 4 la: rapò anonim sou konduit lokasyon endezirab, fasil pou moun kontakte, gratis, epi ouvè a rapò anonim sou konpòtman lokasyon endezirab. Eindhoven ta dwe apwouve bèso tibebe w la epi Amsterdam toulede opere youn. Yon rapò se pa yon reklamasyon pou lajan — meldpunt la pap bay lòd pou yo remèt depo w la — men li deklanche wòl sipèvizyon minisipalite a.
Aplikasyon lalwa a ap vin pi grav. Anjeneral, yon premye vyolasyon atire yon avètisman, ki deklare ke yon lòt vyolasyon ka lakòz yon amann ak piblikasyon detay delenkan an. Vyolasyon repete oswa grav yo ka rankontre ak yon lòd sijè a yon peman penalite ( last onder dwangsom ) oswa presyon administratif, epi ak amann. Atik 19 nan Wet goed verhuurderschap la fikse maksimòm nan nan yon amann nan katriyèm kategori a, ki monte nan senkyèm kategori a pou yon pwopriyetè ki vyole menm règ la ankò nan katran. Sòm ki tache ak chak kategori fikse nan atik 23 nan Kòd Penal Olandè a (Wetboek van Strafrecht) epi li ajiste detanzantan, kidonk chif aktyèl la ta dwe li la olye pou yo pran li nan yon chif ki site yon lòt kote. Kòm yon dènye rekou, minisipalite a ka pran jesyon pwopriyete a. Anba atik 5 li ka mande tou yon pèmi lokasyon nan zòn deziyen yo.
Ki wout pou pran
Souvan lokatè ak pwopriyetè chwazi move fowòm nan epi pèdi plizyè mwa. Twa wout yo sèvi diferan objektif epi yo ka itilize an paralèl.
| Route | Sèvi ak li pou | Sa li delivre |
|---|---|---|
| Pwen rapò minisipal la | Vyolasyon règ konduit yo: depo twòp, pa gen spesifikasyon alekri, pa gen deklarasyon anyèl, diskriminasyon, entimidasyon, frè ajans doub. | Sipèvizyon ak aplikasyon lalwa, ki gen ladan avètisman ak amann. Pa gen okenn lajan. |
| Komisyon Huur | Frè sèvis ak peman davans pou sèvis piblik, nivo lwaye a, domaj antretyen ak tout lwaye yo | Yon desizyon obligatwa sou kantite lajan ki dwe peye a, sof si yon pati ale nan tribinal; yon ti frè aplike. |
| Tribinal sou-distri (kantonrechter) | Rekiperasyon depo garanti a, domaj, dediksyon ki an diskisyon, reklamasyon frè ilegal, ak nenpòt bagay ki pa nan kad responsablite Huurcommissie a. | Yon jijman ki ka egzekite pou peman, ak enterè ak, an prensip, depans. |
Yon reklamasyon pou depo garanti, si li pa ka rezoud, dwe devan tribinal soudistri a; pwosedi yo la pa bezwen yon avoka. Konte sou chaj sèvis yo se teritwa Huurcommissie a epi yo pi bon mache: frè a (leges) se yon montan fiks modès pou yon lokatè oswa yon lòt moun fizik epi konsiderableman pi wo pou yon pwopriyetè oswa yon lòt moun legal. Tarif yo fikse pa règleman ministeryèl epi pibliye pa Huurcommissie a, kidonk tcheke chif aktyèl la la anvan ou aplike. Apre yon desizyon Huurcommissie, yon pati ki pa satisfè ka voye yon sitasyon devan tribinal soudistri a nan uit semèn ; si prezidan an deside poukont li, yo ka depoze yon objeksyon ( verzet ) nan twa semèn.
Tan limit
Pou chaj sèvis yo, atik 260 nan Liv 7 Kòd Sivil la pèmèt yon demann bay Huurcommissie a ki pa kouvri plis pase douz mwa pou chak kategori pri, ki fèt nan lespas vennkat mwa apre ekspirasyon peryòd kote deklarasyon anyèl la te dwe bay la. Si ou rate fenèt sa a, wout Huurcommissie a fèmen.
Yon reklamasyon pou ranbousman depo garanti a se yon reklamasyon òdinè pou pèfòmans, sijè a peryòd preskripsyon senk ane ki nan atik 307 Liv 3 Kòd Sivil la. Senk ane se yon peryòd jenere, men reta a koute prèv, kidonk mande peman alekri san pèdi tan; yon demann tou entèwonp preskripsyon an.
Pratik konsèy
Pou lokatè yo
- Anvan ou siyen kontra a, verifye kantite lajan depo a parapò ak de mwa lwaye epi mande enfòmasyon sou nenpòt kontra, frè administrasyon oswa frè lokasyon.
- Ensiste pou yon rapò anrejistreman (etat opozisyon an) siyen pa tou de pati yo, pran foto date nan chak chanm, epi anrejistre lekti kontè a.
- Kenbe prèv peman depo garanti a ak chak avans chaj sèvis la, epi bay pwopriyetè a nouvo adrès ou ak detay labank ou alekri lè w ap kite kay la.
- Pran yon jounal nan dat 1ye Jiyè pou wè deklarasyon chaj sèvis ane pase a, epi note peryòd vennkat mwa a.
- Si dat limit la pase, voye yon demann alekri ak yon peryòd peman kout e klè; si sa pa mache, rapòte l bay meldpunt la epi konsidere pouswiv tribinal.
Pou pwopriyetè yo
- Mete dokiman ou yo ann akò: yon akò alekri, plis yon fèy enfòmasyon ki kouvri depo garanti a, chaj sèvis yo, enfòmasyon kontak ou yo ak meldpunt la — an anglè si w ap lwe etranje.
- Pa janm pran plis pase de mwa lwaye sèlman pou yon nouvo lokasyon, epi pa fè depase a tounen yon frè.
- Enspekte nan kòmansman ak nan fen, alekri epi de preferans avèk prezans lokatè a.
- Remèt lajan an nan katòz jou si ou pa retire anyen; si ou retire anyen, remèt rès la epi voye yon detay konplè alekri nan trant jou, ak fakti dèyè li. Pa fè w peye pou mete ak chire oswa pou renovasyon routin.
- Voye deklarasyon anyèl la anvan 1ye jiyè, detaye epi baze sou depans reyèl yo, epi prepare w pou lis fèmen an ki pral antre an vigè 1ye janvye 2027.
Èske yon pwopriyetè nan Peyi Ba yo ka kenbe depo mwen an?
Sèlman pou rezon limite: lwaye anreta, chaj sèvis ki pa peye, yon frè pèfòmans enèji ki te dakò sou li, ak domaj ou te koze ki depase mete ak chire nòmal. Nenpòt bagay ki kenbe dwe eksplike nan yon spesifikasyon alekri ak yon detay konplè, voye nan trant jou apre fen lokasyon an. Yon pwopriyetè ki kenbe san yon spesifikasyon, oswa pou mete ak chire, nan vyolasyon kontra a.
Konbyen depo yon pwopriyetè ka mande?
Pou akò ki konkli nan oswa apre 1ye Jiyè 2023, pa plis pase de fwa lwaye a sèlman — lwaye a san chaj sèvis, sèvis piblik ak sipleman mèb. Plafon an chanje avèk lwaye ou olye pou l se yon montan fiks an ero. Si yo te mande w plis, ou pa bezwen peye depase a epi ou ka reklame li.
Kilè yo dwe remèt depo mwen an?
Nan katòz jou apre fen lokasyon an si pwopriyetè a pa dedwi anyen. Si pwopriyetè a dedwi anyen, peryòd la se trant jou epi dediksyon an dwe akonpaye pa yon spesifikasyon alekri. Peryòd ki pi long lan se pou quantifye ak pwouve dediksyon an, pa pou ranvwaye peman an: pati ki pa konteste a dwe toujou remèt.
E si pa t gen okenn rapò enspeksyon lè m te demenaje?
Lalwa a sipoze ou te resevwa pwopriyete a nan kondisyon li te ye nan fen lokasyon an, kidonk pwopriyetè a pa ka tou senpleman deklare ke domaj la se pou ou. Pwopriyetè a ka toujou pwouve lekontrè, lè l sèvi avèk foto ki te fèt anvan oswa prèv yon kontraktè, men sa souvan difisil. Lè yon rapò anrejistreman ki siyen egziste, se li ki referans lan.
Pwopriyetè kay mwen an pa janm voye yon deklarasyon sou chaj sèvis la. Kisa m ka fè?
Pwopriyetè a dwe bay yon deklarasyon anyèl detaye nan sis mwa apre fen ane kalandriye a, kidonk anvan 1ye jiyè. Mande l alekri anvan. Si li pa vini, oswa chif yo pa kòrèk, ou ka mande Huurcommissie a pou detèmine sa ki peyab — pa kategori pri, sou yon peryòd ki rive jiska douz mwa, epi nan vennkat mwa apre dat limit pou deklarasyon an. Ou kapab tou rapòte echèk la bay meldpunt la.
Èske mwen ta dwe al nan Huurcommissie a oswa nan tribinal konsènan depo mwen an?
Nan tribinal. Komisè Huur a deside sou lwaye, antretyen ak chaj sèvis; li pa akòde ranbousman yon depo. Reklamasyon sa a ale devan tribinal sou-distri a, ki ka bay yon jijman ki ka aplike ak enterè. Souvan li vo lapenn pou rapòte pwopriyetè a bay meldpunt la an menm tan, paske pafwa presyon aplikasyon an asire peman san pwosedi.
