Notè Olandè a ak transfè legal pwopriyete a: yon gid pou achtè entènasyonal yo

Si ou se achte yon kay nan Peyi Ba yo, ou pa ka evite Notè Piblik. Dutch law does not permit ownership of property to change hands privately: the transfer must be executed by a Dutch civil-law notary and registered in the public registers. For buyers from countries where each side of a sale instructs its own lawyer, this is the least familiar part of the process, and where the costliest misunderstandings arise.

Ki sa yon notè lalwa sivil Olandè ye

Yon notaris neyelandè se pa yon avoka ansyen ki gen yon so. Biwo a se yon biwo piblik: yon notè nonmen pa yon dekrè wayal, ki fikse tou kote etablisman an (atik 3 Wna, Wet op het notarisambt), epi li gen pouvwa pou egzekite akte otantik lè lalwa egzije sa oswa yon pati mande sa (atik 2 Wna). Yon akte konsa gen yon estati prèv espesyal epi souvan yo ka fè respekte li san yon jijman tribinal.

De konsekans enpòtan:

• Notè a gen devwa pou l aji. Yon notè dwe fè travay lalwa ba li oswa yon pati mande, sof si gen kèk eksepsyon (atik 21 Wna).
• Notè a pa bò kote pèsonn. Notè a egzèse ofis la poukont li epi li sèvi enterè yo. tout pati ki enplike nan zak legal la, avèk patipri epi avèk pi gwo swen posib (atik 17 Wna).

How the notary differs from a lawyer in your own country

In England, Ireland, the United States and many other countries, each side of a conveyance instructs its own partisan lawyer. A Dutch notary is the opposite: a single, neutral public officer serving the transaction rather than a party. A foreign “notary public”, who in many countries merely witnesses signatures, holds a far narrower office and is not a useful comparison.

Notè a mennen ankèt sou tit pwopriyete a, prepare epi eksplike akte yo, kenbe lajan an epi anrejistre transfè a — men li p ap negosye pri a, ba ou konsèy si kontra a bon, oswa aji pou ou nan yon diskisyon.

Devwa pou enfòme a, ak limit li yo

Enpasyalite anba atik 17 Wna a vini ak yon devwa pou enfòme: notè a dwe asire ke chak pati konprann sa akte a fè ak ki risk ki genyen anvan li siyen — devwa ke yo rekonèt nan tradisyon alman-neyèlandè a kòm Belehrungspflicht . Lè yon pati pi fèb, mwens eksperyans oswa pa pale lang lan, devwa sa a vin pi difisil, epi yon notè ki siyen lè li konnen yon achtè pa konprann yon pwen enpòtan riske disiplin ak responsablite.

Men, enfòme tou de bò yo pa yon defans dwa moun. Lè achtè ak vandè vrèman an konfli — sou domaj yo jwenn anvan yo fini kontra a, presyon pou chanje dat la, oswa siyifikasyon yon kondisyon — notè a rete nan mitan an. Se egzakteman lè sa a yon achtè bezwen yon moun ki gen sèl devwa li anvè achtè a.

Kilè pou ou bay pwòp avoka w enstriksyon tou

• Kontra a pa estanda, oubyen vandè a se yon pwomotè oubyen yon envestisè ki itilize pwòp kondisyon li yo.
• W ap achte nan yon vann piblik, nan men yon byen imobilye oswa yon konpayi, oubyen nan men yon vandè ki gen difikilte finansyè.
• Pwopriyete a gen yon kontra lokasyon tè (erfpacht), enskri nan lis moniman oswa yon sèvitòd dwòl.
• Gen yon diskisyon sou domaj, depo, penalite oswa dat, oubyen yon posiblite pou genyen youn.
• Acha a gen rapò ak sitiyasyon rezidans ou, yon divòs, yon rejim byen matrimonyal oswa yon eritaj transfwontyè.

De la se konplemantè: notè a egzekite transfè a, avoka w la asire w ke negosyasyon an se youn ou ta dwe fè.

De etap yo: obligasyon ak transfè

Sa a se pwen estriktirèl ki pi enpòtan nan lalwa pwopriyete Olandè a : li separe obligasyon pou transfere ak transfè a li menm. Yon transfè valab mande yon tit valab, yon moun ki gen dwa pou jere pwopriyete a, ak yon ak livrezon valab (atik 3:84 BW). Pou byen imobilye, livrezon sa a se yon akte ki siyen devan yon notè lalwa sivil Olandè, ki te swiv pa anrejistreman akte sa a nan rejis piblik yo (atik 3:89 BW).

Koopovereenkomst la , souvan yo rele li yon kontra achte "pwovizwa", kidonk kreye yon obligasyon pou achte ak vann. Li pa fè ou pwopriyetè a. "Pwovizwa" se twonpe: yon fwa peryòd refleksyon an fini, li lye ou nèt. Pwopriyetè a transmèt sèlman lè yo anrejistre akte transfè a.

Soti nan òf rive nan enskripsyon

Egzijans pou ekri a ak peryòd refleksyon an

Lè achtè a se yon moun fizik ki pa aji nan kad yon pwofesyon oswa yon biznis, epi pwopriyete a gen entansyon pou itilizasyon rezidansyèl, acha a dwe fèt alekri (atik 7:2 BW). Yon pon lanmen, yon imèl oswa yon echanj WhatsApp pa angaje yon konsomatè achtè.

Menm dispozisyon an bay yon konsomatè ki achte yon lojman yon peryòd twa jou pou l reflechi. Li kòmanse jou apre ou fin resevwa kontra a, ou pa bezwen bay okenn rezon, epi ou pa bezwen peye okenn konpansasyon. Li dwe gen ladan omwen de jou ki pa yon samdi, yon dimanch oswa yon jou ferye; si se pa sa, li pwolonje. Dwa a se pou achtè a sèlman, epi revèy la kòmanse apati dat ou resevwa kontra a — kidonk kenbe prèv ki montre kilè kontra a te rive lakay ou.

Depo oswa garanti labank

Kontra acha modèl estanda a egzije pou achtè a bay yon garanti: swa yon depo lajan kach ( waarborgsom ) ki depoze nan kont twazyèm pati notè a, oswa yon garanti labank ( bankgarantie ) ki soti nan yon bank ki etabli nan Peyi Ba yo. Nan kontra acha modèl NVM, VBO, VastgoedPRO ak Vereniging Eigen Huis la, montan an fiks a 10% nan pri acha a, ki dwe peye kèk semèn anvan tranzaksyon an fini. Modèl la gen yon kloz penalite tou: yon achtè ki pa fini anjeneral dwe yon montan ki egal a depo a. Fè nenpòt kondisyon finansman matche ak kalandriye ipotèk ou a.

Ankèt sou tit la ak rechèch Kadaster yo

Kadaster a kenbe rejis piblik ki anrejistre enfòmasyon ki enpòtan pou sitiyasyon legal pwopriyete anrejistre a (atik 3:16 BW), epi zak ki afekte sitiyasyon sa a ka anrejistre (atik 3:17 BW). Se sa ki fè transfè pwopriyete Olandè a an sekirite: yon enfòmasyon ka anrejistre ki pa anrejistre lè akizisyon w lan anrejistre jeneralman pa ka kenbe kont ou sof si ou te konnen li (atik 3:24 BW).

Nòt la ap tipikman verifye:

• tit vandè a ak chèn akte anvan yo;
• ipotèk ki deja egziste, ki dwe rachte epi libere lè yo fini;
• atachman ak kriz (beslagen) kont vandè a oswa pwopriyete a;
• sèvitid, lòt dwa reyèl, ak obligasyon kalitatif oswa an chèn;
• lokasyon tè (erfpacht): lwaye tè a, dat revizyon ak fen tèm nan;
• restriksyon lalwa piblik, tankou estati moniman oswa desizyon minisipal ki gouvène aplikasyon an;
• akte divizyon an ak asosyasyon pwopriyetè yo, si pwopriyete a se yon apatman;
• idantite, kapasite ak sitiyasyon matrimonyal tou de pati yo.

Sa notè a pa verifye a enpòtan tou: ni kondisyon bilding lan, ni sifas planche a, ni imidite, ni amyant oswa fondasyon yo, ni si yo te pèmèt yon ekstansyon sof si li parèt nan rejis yo, ni valè a. Kondisyon an ak konfòmite planifikasyon an se responsablite w, ki dwe regle anvan yo siyen kontra a oswa anvan yo kouvri l pa yon kondisyon.

Kont twazyèm pati a ak kijan lajan an ap deplase

Yon notè dwe kenbe youn oubyen plizyè kont espesyal nan non pa li, avèk yon mansyon de kapasite sa a, ki destine sèlman pou lajan ki pou lòt moun (atik 25 Wna). Sa a se derdengeldenrekening lan . Lajan an pwoteje: li pa pou notè a epi li pa nan rive kreditè notè a. Se poutèt sa yon konklizyon Olandè an sekirite san ajan eskro oubyen angajman ant avoka opoze.

• Notè a bay yon deklarasyon kont (pa gen okenn rapò sou sa) ki kouvri pri a, taks transfè a, frè yo, depans enskripsyon yo, repatisyon chaj sèvis yo ak taks lokal yo, epi depo garanti a.
• Ou transfere balans lan an lajan ki otorize soti nan yon kont ki nan non pa w, anjeneral nan jou ouvrab anvan tranzaksyon an fini; moun k ap prete w lajan an peye prè a nan menm kont lan. San lajan ki otorize, akte a pa siyen.
• Apre siyen an, anrejistreman an ak yon dènye rechèch, notè a rachte ipotèk vandè a, peye vandè a epi remèt taks transfè a.

Vandè a pa resevwa peman li lè l siyen, men yon fwa notè a konfime transfè a anrejistre epi pa gen okenn sezisman oswa nouvo ipotèk ki fèt. Se espas sa a ki pwoteje w.

Akt yo, siyati a ak lang lan

Lè ou fini, nòmalman ou siyen de akte notaryal: akte transfè a ( akte van levering oubyen transportakte ), akte livrezon an jan atik 3:89 BW egzije a, epi, si w ap prete lajan, akte ipotèk la ( hypotheekakte ) ki kreye dwa garanti kreditè w la, ki etabli tou pa akte notaryal (artikole 3:260 BW) epi ki vin an vigè lè yo anrejistre l nan rejis piblik yo (artikole 3:89 BW). Randevou a pran jiska inèdtan. Anvan siyati a, notè a egzamine akte yo, li eksplike sa ki ladan yo ak konsekans yo, epi li reponn kesyon yo. Pote dokiman idantite orijinal yo; yo pa aksepte kopi.

Yon akte notè neyèlandè ekri an neyèlandè: atik 42 Wna ak atik 43 Wna egzije pou akte a fèt nan lang sa a. Lè yon pati ki parèt pa gen ase konesans nan lang neyèlandè a, asistans yon entèprèt sèmante ki soti nan rejis entèprèt ak tradiktè sèmante yo (Rbtv) ansanm ak yon tradiksyon akte a obligatwa, epi akte a anrejistre ke sa te fèt. An pratik, biwo ki gen eksperyans ak achtè entènasyonal yo bay yon tradiksyon angle pou bouyon yo davans epi yo fè aranjman pou yon entèprèt. Mande bouyon yo plizyè jou alavans. Tèks neyèlandè a se tèks ki an vigè a.

Siyati pa pouvwa avoka

Ou pa bezwen nan Peyi Ba yo. Li nòmal pou bay yon pouvwa avoka ( volmacht ) ki otorize yon anplwaye nan biwo notè a pou siyen pou ou. Anjeneral, pouvwa avoka a li menm dwe siyen devan yon notè — nan Peyi Ba yo, oswa aletranje avèk legalizasyon oswa yon apostiy, souvan avèk yon tradiksyon sètifye. Fè aranjman pou li plizyè semèn alavans; idantifikasyon anba règleman blanchiman lajan yo toujou aplike.

Enskripsyon, ak moman transfè pwopriyetè a

After signature the notary presents the deed to the public registers held by the Kadaster, normally electronically the same day; it is then processed into the Basisregistratie Kadaster, which normally takes a few working days. The Kadaster charges a fixed sum for each deed submitted; those charges are set annually by the Kadaster in its tariff regulation and published in the Staatscourant, so ask for the current figure in your quotation.

Pwopriyete a pase lè yo anrejistre l, pa lè yo siyen l (atik 3:89 BW). Anrejistreman an pran efè depi lè yo prezante akte a bay Kadaster a (atik 3:19 BW), se poutèt sa yo kenbe entèval ki genyen ant siyen an ak anrejistreman an kout. Apre sa, notè a fè yon dènye rechèch anvan li lage lajan an.

Frè yo, ak ki moun ki chwazi notè a

Kay ki deja egziste yo prèske toujou vann kosten koper — “pri pou achtè a”: achtè a peye taks transfè a ak pri akte transfè a. Piske achtè a peye, achtè a nòmalman chwazi notè a. Pa sèlman aksepte sijesyon ajan vandè a.

Notarial fees are not fixed by statute and vary between offices, so obtain written quotations and compare like with like. A quotation should state separately the fees for the deed of transfer and the mortgage deed, Kadaster registration charges, search costs, and any charge for translation, an interpreter or a power of attorney. Transfer tax (dekouvè ki dire lontan) is separate and payable to the tax authorities. The rates sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer and are adjusted through the annual Belastingplan: a reduced rate for a buyer who will live in the property as a main residence, a one-off exemption for qualifying young buyers within a value limit that is indexed every year, a higher rate for a dwelling the buyer will not occupy, and a separate rate for non-residential property. The Belastingdienst publishes the rates and the current value limit; check them for the year in which you complete, and see our article on transfer tax and the buyer’s costs.

Lè vandè a nan difikilte finansye

Si vandè a gen twòp dèt oswa li pral fè fayit, entèval ki genyen ant kontra a ak transfè a vin danjere: yon kreditè ka anrejistre yon sezi, oswa yo ka deklare vandè a fayit, anvan yo anrejistre akte pwopriyete w la — sa ki kite w ak yon reklamasyon kont yon vandè ki pa gen mwayen pou l peye pwopriyete a olye de yon kay.

Lalwa neyèlandè a bay yon pwoteksyon espesifik: acha a li menm ka anrejistre nan rejis piblik yo (atik 7:3 BW), yon etap yo rele Vormerkung . Yon fwa li anrejistre, sèten evènman pita — tankou sezi ak fayit vandè a — pa ka envoke kont ou pou yon peryòd legal limite, depi transfè a fèt nan peryòd sa a. Li pa otomatik: yon notè dwe fè aranjman pou li, dapre kondisyon ak limit tan. Si rechèch yo revele yon sezi oswa yon ipotèk ki depase pri a, pran konsèy separe touswit.

Règ blanchiman lajan, idantifikasyon ak rapò

Sa a se sitou achtè etranje yo ki sipriz yo. Notè yo tonbe anba lejislasyon Olandè kont blanchiman lajan an, Wwft (atik 1a Wwft), epi yo dwe fè dilijans kliyan (atik 3 Wwft): etabli epi verifye idantite w, idantifye benefisyè final la lè yon konpayi enplike, etabli objektif ak nati relasyon an, epi siveye tranzaksyon yo sou yon baz kontinyèl.

An pratik, notè a ap ensiste sou dokiman idantite orijinal yo epi poze kesyon ki ka sanble anmèdan: ki kote lajan an soti, kijan ou te akimile li, poukisa lajan yo soti nan yon peyi oswa yon kont an patikilye, epi kiyès ki kontwole yon konpayi k ap achte. Atann pou bay deklarasyon labank, prèv yon lòt vant pwopriyete, yon akte kado oswa yon dosye travay. Lajan ki soti nan yon twazyèm pati, ki soti andeyò Inyon Ewopeyen an, oswa nan yon modèl san eksplikasyon atire atansyon epi retade fini.

Notè a gen obligasyon legal tou pou rapòte tranzaksyon dwòl bay FIU-Nederland, Inite Entèlijans Finansye Olandè a (atik 16 Wwft). Notè a pa ka di w ke yo fè yon rapò. Pa gen anyen nan sa ki pèsonèl oswa negosyab: bay notè a yon kont dokimante sou lajan w depi nan kòmansman an epi pwosesis la ap mache byen.

Ki sa ki Law & More ka fè

The notary executes the transfer; we look after your position in it. Law & More reviews the purchase contract before you sign or before the cooling-off period runs out, checks the finance and survey conditions, the deposit and the penalty clause, and advises where a ground lease, an owners’ association, a monument listing or a seller in financial difficulty complicates matters. We also act when defects, delay or a failed completion turn into a dispute. If you are buying in the Netherlands and want the documents read by a lawyer acting only for you, contact us.