Erfpacht: eksplike kontra lokasyon tè alontèm nan Peyiba pou achtè yo

Si ou se buying a home in the Netherlands, and particularly in Amsterdam, detay yo ka di pwopriyete a se sou erfpachtLè sa a, ou pa achte tè a, men yon dwa reyèl limite sou tè yon lòt moun, sou kondisyon pwopriyetè tè a te ekri, pafwa yon syèk de sa. Kondisyon sa yo deside konbyen ou peye, pou konbyen tan, epi si yon bank ap prete w ditou.

Ki sa erfpacht ye nan lalwa pwopriyete Olandè a?

Erfpacht se yon dwa reyèl limite ( beperkt recht ) ki bay moun ki gen li a, erfpachter a , dwa pou kenbe epi itilize byen imobilye ki pou yon lòt moun (atik 5:85 BW). Pwopriyetè tè a rete pwopriyetè tè a. Dwa erfpachter a se yon dwa in rem, pa yon dwa kontra: li anrejistre nan Rejis Fon an (Kadaster), li ka vann, ipoteke epi eritye, epi li siviv yon vant tè a.

Akte a ka oblije erfpachter a peye yon sòm peryodik, kanon an oswa lwaye tè a (atik 5:85 BW). Lalwa pa egzije yon kanon, men prèske tout erfpacht rezidansyèl gen youn. Sinon, erfpachter a gen lajman itilizasyon pwopriyetè a ta genyen an (atik 5:89 BW), ki gen ladan fwi pwopriyete a ak dwa pou lwe li, epi reparasyon yo tonbe sou do li. Sa li pa ka fè se chanje destinasyon pwopriyete a, oswa fè travay ke kondisyon yo rezève pou konsantman pwopriyetè a.

Pwopriyete total ( volle eigendom ) se yon bagay ki pèmanan, li pa koute anyen pou kenbe epi li sèlman respekte lalwa jeneral la. Dwa Erfpacht la egzèse sou tè yon lòt moun, li gouvène pa kondisyon pwopriyetè sa a, epi li ka revize oswa li ka fini. Yon apatman sou erfpacht ak yon kanon k ap kontinye vo mwens pase menm apatman an nan pwopriyete total, epi diferans lan pa toujou vizib nan pri yo mande a.

Erfpacht, opstal ak yon kontra lokasyon pou yon bilding

• Erfpacht bay dwa pou kenbe epi itilize tè yon lòt moun (atik 5:85 BW). Batiman ki sou teren an jeneralman fè pati dwa erfpacht la.
• Opstal, dwa sifas la (atik 5:101 BW), bay dwa pou genyen oswa pou akeri bilding, travay oswa plantasyon nan, sou oswa anlè tè yon lòt moun, sa ki vyole règ ki di yon bilding se pou pwopriyetè tè a. Li ka gen yon peman yo rele yon revanj, epi souvan yo akòde li kòm yon dwa depandan ansanm ak erfpacht oubyen yon kontra lokasyon — pou yon kab, panno solè — menm si li ka kanpe poukont li. Règ legal yo sou erfpacht aplike menm jan ak dwa sifas la (atik 5:104 BW).
• Lwaye, yon kontra lokasyon yon bilding oswa yon lojman, se yon kontra, se pa yon dwa reyèl: pa gen okenn enterè anrejistre, pa gen okenn ipotèk, epi règ lokasyon Liv 7 BW yo aplike. Yon lokatè peye lwaye pou okipasyon; yon erfpachter peye yon kanon pou yon dwa pwopriyete li posede epi li ka vann.

Ak la ak kondisyon jeneral yo

Yon dwa erfpacht kreye pa yon akte notè epi anrejistre li nan rejis piblik yo. Erfpachtakte a fikse tèm endividyèl yo — teren, dire, kanon inisyal, itilizasyon otorize — epi prèske toujou deklare yon seri kondisyon jeneral ki aplikab. Kondisyon jeneral sa yo se sibstans kontra a: mekanis revizyon, règ racha, egzijans konsantman, rejim konpansasyon, pouvwa revokasyon.

Kondisyon ane emisyon an gouvène

Sa a se pwen yo pi souvan rate, epi li desizif. Yon minisipalite pa gen yon sèl seri kondisyon men yon seri, ki pibliye nan diferan ane, chak gouvène teren yo te akòde anba li. AmsterdamYo idantifye seri yo pa ane — pami yo AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ak 2016, pami yo AB 1994, AB 2000 ak AB 2016 se seri yo jwenn pi souvan jodi a. Diferans yo pa kosmetik: seri ki pi ansyen yo ka bay pwopriyetè a gwo libète sou revizyon ak dwa konpansasyon limite.

Kesyon an pa janm "ki kondisyon erfpacht yo ye nan vil sa a?" men "ki seri ki aplike a" sa a plot?” The answer is at the Kadaster: the deed of establishment and any later deeds of amendment name the conditions by year. Ask your notary to obtain the deed and the full text of those conditions and to read them — not a summary, not the agent’s paragraph.

Lwaye tè a (kanon)

Kanon an se peman peryodik pou itilizasyon tè a. Estrikti abityèl la se yon pousantaj kanon ki aplike sou yon valè tè evalye, ki sòti nan yon fason rezidyèl, ki soti nan yon pwopòsyon nan valè pwopriyete a, oswa nan yon orè. Nan Amsterdam Faktè sa a se buurtstraatquote a, ki eksprime valè tè a kòm yon pwopòsyon nan valè pwopriyete a pou lari ki konsène a.

Ant revizyon yo, pifò kondisyon modèn yo endekse kanon an chak ane kont yon endis pri konsomatè. Endeksasyon pa yon revizyon: li swiv enflasyon epi li previzib, alòske revizyon retabli valè tè a epi li ka miltipliye kanon an. Si ou pa peye, sa ka finalman koute lokatè a dwa a li menm.

Twa kalite erfpacht yo

Voortdurend ak eeuwigdurend yo toulede tradui kòm "pèpètyèl" nan lang angle. Yo pa menm bagay la, epi diferans lan vo anpil lajan. Yon dwa pèpètyèl an dire kapab tou gen yon kanon rachte sèlman pou yon peryòd: dire ak rachte se kesyon separe.

Revizyon nan fen yon peryòd: pi gwo risk finansye a

Pou erfpacht kontinyèl, fen yon peryòd se lè pwopriyetè tè a ka retabli kanon an nan valè tè aktyèl la. Paske peryòd yo dire plizyè dizèn ane epi valè tè iben Olandè yo te ogmante anpil, nouvo kanon an ka yon gwo miltip ansyen an.

• Li pa gradyèl. Ogmantasyon an rive nan yon sèl etap, nan yon dat ki te fikse plizyè dizèn ane pi bonè.
• Mekanis lan chita nan ansyen kondisyon li yo. Anba kèk ansyen ansanm, pwopriyetè a gen anpil dwa pou l kontestasyon epi li limite a yon pwosedi evalyasyon olye de yon tribinal.
• Moun ki prete lajan yo gade devan. Yon dat revizyon ki toupre afekte ni prè w la ni mache revann ou pral fè fas a.

Anvan ou siyen, etabli dat peryòd aktyèl la fini, mekanis revizyon an, epi — kote yo pibliye chif endikatif — ki sa kanon an ta ye si yo te revize l jodi a. Si gen yon revizyon an kou, ou dwe wè òf la ak nenpòt dat limit pou objeksyon.

Achte lwaye sou tè a (afkoop)

Olye pou l peye yon kanon, erfpachter a ka kapab achte l pou yon sòm kapital. Pou yon peryòd, yon afkoop peye kanon an davans pou rès peryòd aktyèl la; lè peryòd sa a fini, obligasyon an rekòmanse sou kondisyon revize, kidonk yon pwopriyete ki pibliye kòm "kanon achte" ka kouvri sèlman jiska yon dat ki toupre kounye a. Eeuwigdurende afkoop elimine kanon an pou tout tan, san okenn revizyon nan lavni.

Buying off is not buying the land: the freehold stays with the owner, only the payment obligation ends, and the conditions still govern use and consent. Whether a buy-off must be offered, how it is calculated and whether it can be done mid-period are matters for the conditions, not general law. It is effected by notarial deed and registered. The tax treatment follows the same distinction, and it is not the same for a periodic canon as for a capital buy-off, so have the consequences of the route you choose confirmed by a tax adviser before you commit to it.

Amsterdamsoti nan kontinye rive nan pèmanan erfpacht

Amsterdam Se poutèt sa sijè sa a enpòtan pou pifò achtè entènasyonal yo: yon gwo pati nan lojman nan vil la kanpe sou tè minisipal ki an lokasyon, istorikman kontinye erfpacht avèk revizyon peryodik.

Apati 2016, minisipalite a te kòmanse bay sibvansyon pèmanan (erfpacht) pou nouvo sibvansyon anba yon nouvo seri kondisyon jeneral, epi li te louvri yon pwogram ki pèmèt moun ki deja gen lokasyon an chanje pwopriyete ( overstappen ). Moun ki gen lokasyon an aplike pou yon òf ki endike yon kanon pèmanan oswa yon sòm racha pèmanan, kalkile apati valè tè a nan yon moman referans; akseptasyon an mennen nan yon akte amannman, ki anrejistre nan Kadaster la.

Pwen ki enpòtan finansyèman an se dat referans lan ak rabè a. Yo te kalkile aplikasyon ki te fèt anvan 8 janvye 2020 yo sou tèm ki pi favorab pase sa ki te fèt apre yo: dat sa a se dat referans ki gouvène dwa pou prim chanjman favorab la ak rabè sou valè tè a, valè tè a li menm sòti nan valè pwopriyete a atravè buurtstraatquote la. Depi lè sa a, te gen aranjman dezyèm chans pou moun ki te rate dat sa a, chak sou pwòp tèm li yo ak pwòp dat limit li, epi se minisipalite a sèlman ki fikse yo olye de lalwa. Se poutèt sa, si gen yon fenèt ki louvri pou yon pwopriyete patikilye, epi sou ki kalkil, se yon bagay pou etabli nan pwòp plan minisipalite a ki pibliye anvan ou angaje w: mande vandè a pou nenpòt òf ki deja pibliye, epi tcheke dat limit aktyèl la dirèkteman ak minisipalite a. Diferans ki genyen ant yon baz kalkil ak yon lòt rive nan plizyè dizèn milye ero.

Three practical points follow from this:

• Etabli sa vandè a kenbe. Erfpacht kontinyèl; erfpacht kontinyèl avèk yon chanjman ki fèt pou yon demann men ki pa konplete; erfpacht pèpetyèl ak yon kanon endekse; ak erfpacht pèpetyèl ki achte pou tout tan se kat byen diferan nan kat pri.
• Yon òf se pa yon chanjman. Jiskaske yo fin siyen epi anrejistre akte amannman an, pwopriyete a rete sou ansyen rejim nan. Si yon achtè ka pran yon òf ki poko fini, epi kilè, se yon kesyon ki depann de kondisyon plan an.
• Plan minisipal yo chanje. AmsterdamRègleman erfpacht la konteste epi li te modifye plizyè fwa; dat limit, rabè, faktè valè tè ak pousantaj kanon yo diferan de ane a ane. Pa gen anyen isit la ki reprezante sitiyasyon an nan jou ou achte a.

Pwopriyete prive: devlopè, kòporasyon ak pwopriyetè enstitisyonèl

Pwomotè, konpayi lojman, envestisè enstitisyonèl, fondasyon charitab ak pwopriyetè tè prive yo lwe tè tou sou kontra lokasyon long. Lalwa a se menm bagay la; souvan kondisyon yo pa menm.

Kondisyon prive yo gen tandans mwens favorab nan fason rekonisab: tèm pi kout oswa fiks san kontinyasyon; revizyon nan entèval ki pi kout, pafwa chak senk ou dis ane; revizyon lye ak valè pwopriyete a olye de valè tè a, kidonk amelyorasyon pwòp lokatè a nouri ogmantasyon an; konpansasyon eskli oswa limite; egzijans konsantman laj sou lokasyon, modifikasyon ak vant. Gen kèk pwojè ki vann bay moun k ap achte pou premye fwa, kote vandè a kenbe tè a pou bese pri a, se konstriksyon erfpacht nan kalite sa a.

Yon minisipalite se yon enstitisyon pèmanan ki gen kontrent politik epi ki enterese nan yon mache lojman ki fonksyone byen; yon pwopriyetè tè prive gen yon envestisman. Yon pwopriyete prive pa move poutèt sa, men pa janm sipoze kondisyon li yo sanble ak kondisyon minisipal yon achtè te ka li sou yo.

Konpansasyon nan fen kontra lokasyon an

Lè yon dwa erfpacht fini, ansyen erfpachter a gen dwa an prensip pou resevwa konpansasyon pou valè bilding, travay ak plantasyon li te bati tèt li oswa li te akeri nan men predesesè li a kont peman (atik 5:99 BW), epi li ka kenbe pwopriyete a jiskaske li fin peye konpansasyon an (atik 5:100 BW).

De kalifikasyon enpòtan. Dwa a ka limite oswa eskli pa akte a nan limit lalwa pèmèt, epi ansyen kondisyon prive yo souvan fè sa. Epi se konpansasyon pou bilding yo, pa pou diferans ki genyen ant valè lokasyon an ak valè pwopriyete total la: yon moun ki gen lokasyon ki gen dwa tanporè li ekspire pa resevwa valè kay la sou mache a. Lè kondisyon yo pale de "valè bilding yo", baz evalyasyon an deside tout bagay.

Pozisyon prèteur ipotèk la

Yon dwa erfpacht ka ipotèke epi pifò kreditè Olandè yo pral prete sou pwopriyete an lokasyon. Si yon kreditè pral prete sou pwopriyete w la depann prèske antyèman de kondisyon jeneral yo. Kreditè yo evalye kalite dwa a epi, si li tanporè, dire ki rete kont dire prè a; si kanon an fiks, endèkse oswa ouvè a revizyon, epi ki lè pwochen revizyon an fèt; si revokasyon an ta ka detwi garanti a; si yo dwe notifye kreditè a epi pèmèt li korije yon fayit; epi si konpansasyon nan fen an siviv.

Two things make this workable. The standard conditions of the large municipalities are generally accepted by the main lenders, so a purchase on them rarely raises a financing question. Private erfpacht is the harder case, because the conditions are whatever the landowner has drawn up. There the acceptability of the construction has to be established for that specific set of conditions, with the lender and, where it is involved, with the mortgage guarantor. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, the position is published. The NHG conditions and standards, republished each year, accept traditional erfpacht, but they set requirements on the remaining term of the lease measured against the term of the loan, and those requirements are stricter for rights created before 1 January 1992, when the statutory entitlement to compensation for buildings took effect. A construction that is not traditional, and any form of buyer support (koperssteun), NHG li menm dwe aksepte l, epi NHG pibliye lis konstriksyon li aksepte yo. Youn ki pa sou lis sa a p ap finanse avèk NHG.

Yon kondisyon finansman ( financieringsvoorbehoud ) pa pwoteje anyen si aplikasyon an pa janm rive nan men kreditè a ak kondisyon lokasyon an tache.

Vann: konsantman ak aryerasyon

Yon dwa erfpacht ka transfere, men akte a ka mande konsantman pwopriyetè tè a pou yon transfè oswa yon divizyon (atik 5:91 BW); lè konsantman an refize, lalwa pèmèt pou yo ranplase li pa otorizasyon tribinal la. Avèk pifò minisipalite yo, konsantman an se yon fòmalite, men pa janm sipoze li: delè a dwe koresponn ak fini an, epi kondisyon yo ka mande pou pa gen okenn aryerans ak okenn vyolasyon ki poko fèt.

Arrears follow the right: the acquirer and the seller are jointly and severally liable for the canon that fell due in the five years before the transfer (art. 5:92 BW). The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, arrears, charges and alleged breaches.

Revokasyon pa pwopriyetè tè a

Pwopriyetè tè a ka mete fen nan erfpacht la (opzegging) where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach (art. 5:87 BW). The formalities are strict and they protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, at least one month before the date against which it is given where the ground is default, and it must be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other limited right holder, so the bank can step in and cure the arrears (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separately, once twenty-five years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or terminate it for unforeseen circumstances (art. 5:97 BW) — a narrow route, not a remedy against a canon that has merely become expensive.

Sa yon achtè dwe verifye anvan li siyen

• Akte kreyasyon anrejistre a ak tout akte modifikasyon oswa racha ki vin apre.
• Ki ansanm kondisyon jeneral ki aplike, pa ane, ak tèks konplè li.
• Si dwa a tanporè, kontinyèl oswa pèmanan, epi dat egzak ekspirasyon an oswa dat fen peryòd la.
• Kanon aktyèl la, baz endèksasyon li, epi si yo rachte li — si se wi, jis kilè.
• Dat ak mekanis pwochen revizyon an, ak nenpòt pwosedi revizyon oswa chanjman an kou.
• Si wi ou non yo bezwen konsantman pwopriyetè tè a pou transfè a, epi konbyen tan li pran.
• Yon deklarasyon alekri ki soti nan pwopriyetè tè a sou aryeraj, akizasyon ak swadizan vyolasyon.
• Konfimasyon alekri nan men kreditè a ke l ap prete sou kondisyon sa yo.
• Pou apatman yo: kijan moun ki gen kontra lokasyon an kominike avèk asosyasyon pwopriyetè yo, epi ki moun ki peye kanon an.
• Pou Amsterdam: pozisyon aktyèl minisipalite a ki pibliye sou chanjman, nan jou acha a.

Erfpacht se pa yon defo. Avèk akte yo devan ou, se yon fason ki pi kondisyonèl pou kenbe pwopriyete a, epi li ka parfe solid. Se achtè ki trete paragraf kontra-lwaye a kòm yon bagay ki pa nòmal ki fè erè yo.