Kontra lokasyon komèsyal nan Peyi Ba yo: modèl kontra lokasyon ROZ pou lokatè entènasyonal yo

Prèske tout kontra lokasyon komèsyal nan Peyi Ba yo siyen sou yon modèl ROZ: yon kontra kout ak yon seri dispozisyon jeneral ki byen detaye, prezante kòm estanda mache a. Li pa net. Se yon dokiman pwopriyetè a, epi pi plis ladan l negosyab pase sa lokatè yo panse. Gid sa a eksplike lalwa ki anba li a ak kloz ki vo negosye yo.

Premye kesyon nan chak kontra lokasyon: ki rejim legal ki aplike?

Lalwa lokasyon Olandè a gen de rejim pou pwopriyete komèsyal, epi yo pa ekivalan. Se lalwa ki deside kilès ki aplike, pa sa pati yo ekri sou premye paj la. Move klasifikasyon se sous ki pi komen pou sipriz chè, epi anjeneral premye pwoblèm nan yon dispit.

Espas komèsyal ak ospitalite: atik 7:290 BW

Rejim pwoteje a kouvri sa avoka Olandè yo rele espas 290. Atik 7:290 BW aplike pou lokal konstwi ki lwe pou yon biznis an detay, yon restoran oswa yon kafe, yon biznis livrezon oswa manje pou pote ale, yon biznis atizanal, yon otèl oswa yon kanping, kote yon espas aksesib a piblik la pou founi dirèkteman machandiz mobil oswa sèvis. Lojman pou moun k ap viv sou kont moun nan ak tè ki lwe avèk li swiv menm rejim nan.

De eleman fè travay la: aksè piblik, ak founiti dirèk bay kliyan yo la. Yon choroum ouvè sou randevou sèlman, yon biwo santral oswa yon depo ekspedisyon pa kalifye; yon magazen prensipal, yon sant eksperyans mak san randevou oswa yon otèl kalifye.

Biwo, endistriyèl ak tout lòt bagay: atik 7:230a BW

Tout sa ki konstwi, lwe pou itilizasyon biznis, epi ni espas 290 ni rezidansyèl pa tonbe anba atik 7:230a BW: biwo, laboratwa, chanm pwòp, koulwa pwodiksyon, sant distribisyon ak depo. Pifò lokatè entènasyonal yo nan Eindhoven ak Brainport se lokatè 230a, kit yo reyalize sa kit yo pa reyalize.

Itilizasyon melanje ak kesyon klasifikasyon an

Anpil bilding fè toude: yon sal pwodiksyon ak yon magazen faktori, yon biwo ak yon kontwa piblik. Lè lokasyon an melanje, rejim nan deside pa objektif pou ki espas la itilize prensipalman. Hoge Raad la te konfime nan dat 6 mas 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) ke sa a depann de itilizasyon reyèl la epi non pa non pati yo te bay akò yo a, kidonk yon tit ki deklare ke kontra a se youn anba atik 7:290 BW pa gen okenn pwa endepandan. Tout sikonstans ka a enpòtan: itilizasyon pati yo te gen nan tèt yo lè yo te fè kontra a, itilizasyon yo fè ak lokal la kounye a, ak fason lokal la ekipe an relasyon ak itilizasyon sa a. Sa ki enpòtan se ki kote sant gravite itilizasyon an ye, epi aktivite kote lokatè a touche pi fò nan chif li a ka peze nan balans lan. Se poutèt sa, yon pwopriyetè pa ka chape anba atik 7:290 BW lè li mete yon modèl 230a devan ou. Sepandan, pati yo ka deklare rejim 290 la (apre 7.4.6 BW) aplikab nan kontra a pou yon kontra lokasyon ki pa tonbe anba atik 7:290 BW ak pwòp fòs li.

Atik 7:301 BW reponn yon lòt kesyon epi yo pa ta dwe konfonn li ak tès itilizasyon an. Li konsène dire itilizasyon an: yon kontra lokasyon dezan oswa mwens pa antre nan kategori atik 7:291 rive atik 7:300 BW, kèlkeswa itilizasyon lokal la.

De rejim yo kòt a kòt

Ki sa pwoteksyon vle di pou yon lokatè 290

Yon kontra lokasyon 290 espas dire senk ane; lalwa korije yon dire ki pi kout, epi yon dire ki pi long ki mwens pase dis ane dire jiskaske dis ane fini. Se poutèt sa de plis twa plis senk ane yo abitye a: yon kontra lokasyon dezan ki, si yo pèmèt li kontinye, vin tounen yon kontra lokasyon senk ane epi answit pwolonje pou senk an plis. Yon kontra lokasyon ki vrèman gen entansyon dire dezan oswa mwens pa nan pifò règ pwoteksyon yo, se poutèt sa pwopriyetè yo pwopoze youn.

Pwopriyetè a dwe bay yon avi omwen yon ane davans, pa manda yon jij oswa yon lèt anrejistre, ki endike rezon yo; yon avi san rezon pa valab. Avi a poukont li pa mete fen nan kontra lokasyon an: sof si lokatè a dakò alekri, li kontinye an aplikasyon lalwa jiskaske tribinal sou-distri a pran yon desizyon sou reklamasyon pwopriyetè a pou fikse yon dat fen, dapre atik 7:295 BW. Lokatè a rete lakay li, li peye lwaye, pafwa pandan plizyè ane.

Nan fen premye senk ane a, pwopriyetè a ka sèlman reyisi sou de rezon anba atik 7:296 BW: lokatè a pa konpòte li kòm yon bon lokatè, oubyen pwopriyetè a bezwen lokal la ijan pou pwòp itilizasyon li, ki gen ladan redevlopman ki enposib san yo pa mete fen nan kontra lokasyon an. Apre dis ane, tribinal la peze enterè pati yo an jeneral tou, epi kote lokatè a dwe kite li ka akòde yon kontribisyon pou depans demenajman.

Ki sa pwoteksyon vle di pou yon lokatè 230a: trè ti kras.

Yon kontra lokasyon 230a fini lè kontra a di li fini: pa gen okenn rezon legal, pa gen okenn peryòd avi preskri, pa gen pèmisyon tribinal. Sèl remèd legal lokatè a se pwoteksyon kont espilsyon. Yon fwa yo mande espilsyon, lokatè a ka aplike nan tribinal sou-distri a nan lespas de mwa pou pwolonje peryòd pou kite kay la; tribinal la peze enterè tou de pati yo epi li ka akòde jiska yon ane alafwa, pou yon maksimòm de twa.

Sa se yon ti souf, se pa yon lokasyon: pa gen dwa pou yon nouvo kontra lokasyon, epi pwopriyetè a ka lwe l bay yon lòt moun apati fen pwolonjman an. Envestisman nan ekipman oswa chanm pwòp pa ka reprann anba atik 7:230a BW; li dwe garanti pa yon kontra, atravè dire kontra a, opsyon pwolonjman ak dwa pou kraze kontra a.

Modèl ROZ la: ki moun ki ekri li, e poukisa ane a enpòtan

ROZ a se Raad voor Onroerende Zaken, yon òganizasyon parapli Olandè ki gen pwopriyetè, envestisè ak ajan. Depi ane 1990 yo, kontra lokasyon modèl li yo vin tounen dokiman mache de facto. Pa gen okenn lwa ki egzije yo, pa gen okenn regilatè ki apwouve yo, pa gen okenn òganizasyon lokatè ki ko-siyen yo. Yo ekri pa epi pou bò pwopriyetè a, epi yo li konsa.

Gen modèl separe pou chak rejim, epi yo pa dwe melanje: youn pou espas komèsyal ak ospitalite anba atik 7:290 BW, youn pou biwo ak lòt espas biznis anba atik 7:230a BW, youn pou lojman rezidansyèl, ak modèl oksilyè pou pakin. Chak gen yon ane ak pwòp dispozisyon jeneral li yo. Edisyon aktyèl yo se modèl 290 an 2022 pou espas komèsyal ak ospitalite, modèl 230a an 2015 jan li te revize an 2023 pou biwo ak lòt espas biznis, ak modèl rezidansyèl an 2017.

Ane a enpòtan. Edisyon yo diferan anpil, vèsyon siksesif yo deplase plis antretyen, risk ak pri pou lokatè a, epi dispozisyon jeneral yo sèlman mache ak modèl menm ane a: yon kontra lokasyon 2015 ak dispozisyon 2003 pwodui kontradiksyon pèsonn pa vle plede. Ajan yo pafwa tache yon seri ki pi ansyen, oubyen youn pwopriyetè a te modifye an silans. Tcheke ane ki nonmen an ak sa ki tache a.

Ki kote risk la ye: dispozisyon jeneral yo

Kontra-lwaye a li menm kout: pati yo, lokal yo, itilizasyon, dire, lwaye, sekirite, ajan. Dispozisyon jeneral yo ale nan plizyè douzèn atik epi yo gen ladan yo prèske tout sa ki enpòtan: divizyon antretyen an, esklizyon konpansasyon an, penalite yo, endemnite yo. Yo negosyab egalman: amannman yo ale nan kontra-lwaye a oswa nan yon aneks, ki lè sa a gen priyorite, epi lòd priyorite a ta dwe endike eksplisitman.

Kloz yon lokatè entènasyonal ta dwe toujou negosye

Zòn ki lwe a ak mezi li yo

Modèl la endike yon sifas etaj; dispozisyon jeneral yo tipikman ajoute ke li se yon endikatif sèlman, epi ke yon devyasyon pa bay okenn dwa pou ajisteman lwaye, konpansasyon oswa yap divòse. Pou yon lokatè k ap peye pou chak mèt kare, sa se yon alokasyon yon sèl bò nan yon risk mezirab. Egzije mezi dapre NEN 2580, jwenn sètifika a anvan ou siyen, epi negosye yon ajisteman ki depase yon tolerans ki te dakò sou li.

Kondisyon livrezon ak obligasyon pou retounen

Yo dwe retounen lokal la nan kondisyon ki anrejistre nan yon rapò livrezon. Lè pa genyen, atik 7:224 BW sipoze lokatè a te resevwa l nan kondisyon li dwe retounen l la, sa ki difisil pou konteste plizyè ane apre. Ensiste sou yon rapò date, foto, siyen pa tou de pati yo epi defini estanda pou retounen an an referans a li.

Antretyen: divizyon notwa a

Anba defo legal la, pwopriyetè a repare domaj yo epi lokatè a sèlman fè ti antretyen chak jou. Dispozisyon jeneral ROZ yo ranvèse anpil nan sa: pwopriyetè a kenbe estrikti a, mi ekstèn yo, twati a ak fondasyon yo; lokatè a pran prèske tout rès la, tankou enstalasyon yo, chofaj ak refwadisman, antretyen, vit ak fini entèn yo, ki pou yon laboratwa oswa yon chanm pwòp se yon depans rekiran sibstansyèl. Negosye yon lis delimitasyon, yon limit sou ranplasman bò kote lokatè a, ak konfimasyon ke ranplasman an rete ak pwopriyetè a.

Garanti labank la

Sekirite a anjeneral se yon garanti labank san kondisyon ki peyab lè yo mande l premye fwa, ki kouvri lwaye, chaj sèvis, TVA, enterè ak lòt depans. Modèl ROZ yo fikse depo estanda a oswa garanti labank la a twa mwa obligasyon lwaye brit, ki gen ladan chaj sèvis ak TVA; yo mande plis pou yon nouvo filiyal Olandè. Yo mete yon plafon, yo dakò sou yon rediksyon apre peman alè, epi yo reziste yon garanti paran anplis.

Lwaye, endèksasyon ak revizyon

Yo endekse lwaye a chak ane sou endis pri konsomatè ke Statistics Netherlands pibliye a, epi kloz la se yon sèl direksyon: lwaye a pa janm desann anba nivo ane anvan an. Negosye yon plafon, yon kolye, oswa yon jou ferye endeksasyon byen bonè. Pou espas 230a pa gen okenn revizyon legal, kidonk nenpòt chanjman baz nan ekstansyon dwe kontra.

Frè sèvis yo

Modèl la fonksyone avèk peman davans, yon règleman anyèl, yon lis founiti ak sèvis nan yon aneks, ak yon sipliman administratif. Lis la souvan trase yon fason laj epi sipliman an negosyab. Mande yon lis fèmen, yon dat limit pou deklarasyon anyèl la, yon dwa odit, ak esklizyon depans kapital ak depans pou inite vid yo.

Itilizasyon otorize ak obligasyon fonksyònman an

Nan modèl 290 la, lokatè a dwe aktyèlman opere biznis ki te dakò sou li a, kenbe lokal yo ouvè pandan lè abityèl yo epi pa kite yo san yo pa itilize, avèk yon penalite: yon vrè kontrent sou restriktirasyon, fèmti oswa chanjman fòma. Negosye yon kloz itilizasyon ki laj ase pou yon evolisyon rezonab biznis la, plis yon soulajman pou renovasyon ak reòganizasyon.

Sou-lokasyon, asiyasyon ak chanjman kontwòl

Dispozisyon jeneral yo entèdi sou-lokasyon oswa rann lokal yo disponib pou twazyèm pati san konsantman ekri alavans, epi yo entèdi asiyasyon. Pou yon konpayi gwoup sa a enpòtan: yon transfè andedan gwoup oswa yon vant yon inite biznis ka mande konsantman, kidonk negosye yon eksklizyon pou konpayi gwoup yo. Pwopriyetè yo ap ajoute de pli zan pli kloz chanjman kontwòl ki fè yon chanjman nan aksyon lokatè a tounen yon rezon pou revokasyon oswa sekirite siplemantè. Yon lokatè 290 gen yon rezèv: anba atik 7:307 BW tribinal la ka ranplase yon achtè biznis la kòm lokatè. Yon lokatè 230a pa gen okenn.

Enstalasyon ak demontaj nan fen an

Modifikasyon yo mande yon konsantman alekri alavans, epi dispozisyon jeneral yo anjeneral mande pou retire ak restore nan fen kontra lokasyon an. Pou yon laboratwa, yon kwizin oswa yon espas pwodiksyon espesyalize ki trè chè. Okipe sa depi nan kòmansman an: jwenn konsantman pou ekipman an epi, nan menm dokiman an, konfimasyon sou ki eleman ki ka rete.

Penalite, konpansasyon ak sispansyon

Dispozisyon jeneral yo enpoze penalite ki peyab imedyatman pou yon seri vyolasyon, san prèv pèt epi anjeneral ansanm ak yon dwa pou reklame domaj konplè. Yon tribinal ka modere yon penalite, men sa se yon litij, pa yon planifikasyon. Negosye li, egzije yon avi ak yon peryòd pou korije, epi retire akimilasyon an.

Modèl la eskli tou konpansasyon ak sispansyon lwaye, kidonk diskisyon sou domaj, chaj sèvis oswa travay ilegal vin tounen yon obligasyon pou kontinye peye an total epi pouswiv an jistis pita. Gen limit legal ki egziste sou esklizyon remèd pou domaj pwopriyetè a te konnen depi okòmansman, men wout ki pi an sekirite a se yon eksepsyon ki pèmèt konpansasyon pou reklamasyon ki pa konteste.

Devye de lalwa obligatwa: egzijans apwobasyon tribinal la

Pou espas 290 yo, dispozisyon pwoteksyon yo semi-obligatwa. Dapre atik 7:291 BW, pati yo pa ka devye de yo pou detriman lokatè a sof si tribinal sou-distri a apwouve kloz devye a. Apwobasyon an vini apre lè kloz la pa afekte dwa lokatè a yon fason enpòtan, oubyen lè lokatè a pa bezwen pwoteksyon yon fason rezonab.

Yon kloz ki pa apwouve ka anile pa lokatè a plizyè ane apre, kidonk kloz pwopriyetè a apiye sou li pou mete fen nan kontra a ka kloz ki pa janm apwouve a. Aplike ansanm, anvan oswa yon ti tan apre siyen. Pou espas 230a pa gen okenn egzijans konsa, se poutèt sa redaksyon an pi enpòtan la.

Revizyon lwaye apre senk ane ak pwosedi ekspè a

Yon lokatè 290 pa bloke ak yon lwaye ki varye selon mache a. Dapre atik 7:303 BW, nenpòt pati ka mande tribinal la pou chanje pri lwaye a, an prensip yon fwa yon tèm fiks fini epi, an tout ka, chak fwa senk ane pase depi yo te fikse lwaye a pou dènye fwa. Referans lan se mwayèn lwaye lokal konparab yo sou senk ane anvan yo, kidonk li swiv yon mwayèn tras, pa nivo jeneral aktyèl yo.

Gen yon pyèj. Dapre atik 7:304 BW, reklamasyon an pa admisib sof si li akonpaye pa konsèy yon ekspè nonmen ansanm, oubyen sof si tribinal la nonmen youn sou demann yon pati; dat demann sa a fikse dat efektif nouvo lwaye a, kidonk reta koute lajan. Pou espas 230a, revizyon egziste sèlman si se kontra-lwaye a ki kreye li.

Revokasyon, peryòd avi ak fòm

Pou espas 290 a, avi a voye omwen yon ane davans pa manda yon huissier oswa yon lèt anrejistre, ak rezon yo endike; erè fòm yo fatal. Pou espas 230a a, kontra a fikse peryòd ak fòm, epi modèl la preskri menm chanèl yo. Prevwa dat limit la: yon erè tipikman deklanche yon pwolonjman otomatik. Lè yon lokatè an defò, jeneralman se tribinal la sèlman ki ka revoke yon kontra-lwaye pou yon lokal ki konstwi, dapre atik 7:231 BW.

Ensolvabilite lokatè a oswa pwopriyetè a

Si yo deklare lokatè a fayit, ni administratè a ni pwopriyetè a ka mete fen nan kontra a dapre atik 39 nan Lwa sou Fayit Olandè a, avèk yon preavi ki te fèt dapre kontra a oswa abityèl la, ki pa janm depase twa mwa. Lwaye ki rive dwe apati dat fayit la klase kòm yon dèt byen imobilye, epi yon kloz ki egzije lokatè a pou konpanse pwopriyetè a pou lwaye ki pèdi pandan rès tèm nan, dapre jirisprudans Olandè yo ki byen etabli, pa ka aplike kont byen imobilye a. Otorite prensipal la se Aukema qq/Uni-Invest , Lakou Siprèm 14 janvye 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Se poutèt sa garanti labank la, ak nesesite pou verifye sa li kouvri.

Si pwopriyetè a vin ensolvab, an prensip kontra-lwaye a kontinye epi administratè a oblije respekte li, epi nan yon vant òdinè li pase bay achtè a anba atik 7:226 BW. Vrè risk la se yon lòt bagay: akte ipotèk yo souvan gen yon kloz lokasyon, epi nan yon vant fòse, kreditè ipotèk la ka envoke li avèk pèmisyon tribinal la anba atik 3:264 BW pou anile kontra-lwaye a. Mande si pwopriyete a ipotèke epi si kreditè ipotèk la te bay konsantman l, epi negosye yon angajman pou pa twouble pwopriyete a.

Negosyasyon an pratik

Modèl ROZ la se yon pozisyon ouvèti, pa yon estanda lokatè a dwe aksepte: pwopriyetè yo modifye li an favè pa yo, epi yon lokatè ka modifye li nan lòt sans lan.

• Konfime rejim nan an premye. Balans pouvwa a depann de li, epi nan Eindhoven epi Brainport pifò okipan teknoloji ak lojistik yo chita nan rejim ki pi fèb la.
• Mande dokiman yo an Angle osi byen ke an Neyèlandè, men antann ou sou ki vèsyon ki gen plis valè: tèks Neyèlandè a anjeneral gen plis valè, epi tradiksyon yo pa toujou egzak.
• Echanj tèm pou tèm: yon angajman ki pi long achte yon peryòd san lwaye, yon kontribisyon pou ekipman, yon plafon antretyen oswa yon opsyon pou repo.
• Fè atansyon sou pozisyon TVA a. Opsyon pou lwe ak TVA a disponib sèlman lè lokatè a itilize lokal la nèt oswa prèske nèt pou aktivite ki gen dwa dedwi TVA sou acha a, dapre atik 11 nan Wet op de omzetbelasting 1968 la jan sa ekri nan atik 6a nan Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968 la. Administrasyon Taks la li "prèske nèt" kòm omwen 90 pousan nan itilizasyon an, epi li aksepte 70 pousan pou yon ti lis lokatè sèlman — pami yo òganizasyon anplwayè yo, ajan imobilye yo, ajan vwayaj yo, sèvis sante okipasyonèl yo ak operatè lapòs yo. Modèl la gen yon endemnite: si tès la pa satisfè ankò, lokatè a dwe konpanse pwopriyetè a nèt pou konsekans TVA yo. Biznis finansye, asirans, swen sante ak edikasyon yo ta dwe verifye li, paske yo raman pral peye 90 pousan.
• Fè yo revize dispozisyon jeneral yo, pa sèlman premye paj la. Se la lajan an ye.