Achte yon kay ansanm nan Peyi Ba yo: pwopriyetè, ipotèk ak sòti

Achte yon kay ansanm nan Peyi Ba yo vle di twa kesyon legal separe dwe reponn an menm tan: kiyès ki posede ki pòsyon, kiyès ki dwe ipotèk la, epi kisa k ap pase si youn nan nou kite oswa mouri. Pòsyon pwopriyete a fikse nan akte notè transfè a epi li anrejistre nan Kadaster la. Responsablite anvè bank la se ansanm ak plizyè kèlkeswa sa nou te dakò ant nou. Epi patnè ki pa marye yo pa eritye anyen youn nan men lòt san yon testaman. Chak nan twa yo regle pa yon dokiman diferan, epi fè yo di menm bagay la se tout egzèsis la.

Pifò dispit ant ko-pwopriyetè yo pa konsène pwopriyete a. Yo konsène yon depo ke youn nan yo te peye epi lòt la pa ka remèt, yon kado paran yo pa janm dokimante, oswa yon ipotèk ke patnè k ap kite a toujou responsab pou dezan apre demenajman an. Tout twa yo ka evite ak papye prepare anvan yo fini. Atik sa a dekri sa lalwa Olandè a reyèlman prevwa, nan lòd desizyon yo pran.

Ki sa ko-pwopriyete vle di anba lalwa Olandè a

Lè de moun oswa plis moun achte yon pwopriyete ansanm, yo kenbe l nan yon kominote senp (eenvoudige gemeenschap) dapre Liv 3 nan Burgerlijk Wetboek (Kòd Sivil la). Chak ko-pwopriyetè kenbe yon pati endivize; pèsonn pa posede yon chanm an patikilye. Pataj yo se sa akte transfè a di yo ye a, epi yo prezime egal sèlman si akte a pa di anyen. Pwopriyete a transmèt lè yo siyen akte notè a ak anrejistreman li nan rejis piblik yo, pa lè yo siyen akò achte a.

De konsekans soti nan estrikti sa a. Premye a se ke yo pa ka fòse yon ko-pwopriyetè rete nan kominote a: chak nan nou ka mande divizyon nenpòt ki lè, epi si nou pa ka dakò, tribinal la ap deside kijan pou divize pwopriyete a, ki an pratik anjeneral vle di yon vant oswa yon alokasyon bay youn nan nou kont peman. Yon akò ko-pwopriyete ka sispann dwa sa a pou yon peryòd fiks, men pa endefiniman.

Dezyèmman, desizyon konsènan pwopriyete a mande yon akò. Nenpòt nan nou ka fè antretyen òdinè, men vann, ipoteke oswa modifye pwopriyete a anpil mande konsantman tout ko-pwopriyetè yo. Yon patnè ki refize kolabore ak yon vant ka oblije nan tribinal la, men sa pran plizyè mwa, se poutèt sa yon mekanis sòti dakò sou li vo plis pase nenpòt diskisyon sou kiyès ki pa rezonab.

Pa gen anyen nan sa ki depann de eta relasyon w lan. Ko-pwopriyete ant zanmi, frè ak sè oswa yon paran ak yon pitit fonksyone egzakteman menm jan ak ant patnè, epi dokiman ki dekri anba yo nesesè menm jan.

Maryaj, patenarya anrejistre oswa yon akò koabitasyon

Kad relasyon w lan deside sa k ap rive pwopriyete a otomatikman, epi konbyen ki dwe ranje alamen. Pa gen yon bagay tankou yon patenarya enfòmèl ki akeri dwa sou tan nan lalwa Olandè a: viv ansanm pandan dis ane pa kreye okenn dwa pwopriyete e okenn dwa eritye ditou.

Pou maryaj ak patenarya anrejistre ki fèt apati 1ye janvye 2018, rejim pa defo a se kominote limite byen yo. Byen ak dèt nou chak te deja genyen yo rete pèsonèl, menm jan ak kado ak eritaj nou te resevwa pandan relasyon an; sa nou bati ansanm vin komen. Yon kay ki achte pandan maryaj la nan tou de non yo vin tounen kominote a, men yon kay youn nan nou te posede anvan pa antre nan kominote a, ni dèt ki tache ak li a. Atik nou an sou kominote limite byen yo eksplike kijan yo trase limit la, epi akò prenupsyal yo ka deplase li.

Koup ki pa marye yo bezwen yon akò koabitasyon notè (samenlevingscontract) pou yo ka rive fè yon bagay konparab. Li ka anrejistre pòsyon pwopriyete yo, distribye depans fonksyònman yo, regle sa k ap pase lè gen separasyon, epi gen ladan l yon verblijvingsbeding kote sivivan an pran pòsyon patnè defen an nan pwopriyete a. Sa li pa ka fè se kreye dwa eritye nan okenn lòt bagay, oubyen yon dwa pou pansyon patnè a, oubyen yon dwa pou yon pòsyon nan pansyon lòt moun nan. Diferans yo parèt nan konparezon nou fè ant yon akò koabitasyon ak maryaj.

Gen yon pwen ki bare koup marye yo. Lè pwopriyete a se kay fanmi an, Kòd Sivil la egzije konsantman lòt mari oswa madanm nan pou yon seri tranzaksyon ki konsène li, tankou bay yon ipotèk sou li epi, nan pifò ka yo, vann li. Pwoteksyon sa a aplike menm lè se sèlman youn nan mari oswa madanm yo ki pwopriyetè anrejistre a.

Kontribisyon inegal: akte a, kado a ak draagplichtovereenkomst la

Sous konfli ki pi komen an se lajan ki antre inegalman epi ki soti egalman. Si youn nan nou kontribye ekonomi oswa resevwa yon kado paran yo epi akte a anrejistre yon divizyon senkant-senkant san okenn lòt akò, lalwa di mwatye nan kontribisyon sa a te bay kòm kado. Gen twa enstriman ki anpeche sa, epi yo dwe konsistan youn ak lòt.

Premye a se akte a li menm. Aksyon pwopriyetè yo pa oblije egal, epi fikse yo pou reflete kontribisyon yo se solisyon ki pi pwòp kote diferans lan pèmanan e sibstansyèl. Se pa toujou pi bon solisyon an, paske aksyon yo gouvène tou kwasans valè nan lavni, ki ka pa sa ou gen entansyon fè.

Dezyèm lan se yon draagplichtovereenkomst, yon akò sou responsablite entèn. Li anrejistre ki moun, ant nou de a, ki pote ki pati nan dèt ipotèk la ak depans fonksyònman yo, epi ki sa ki dwe remèt bay ki moun anvan yo divize rès ekite a. Sa a se enstriman ki pèmèt ou posede pwopriyete a an pati egal pandan w ap toujou asire ke yon depo san mil ero retounen nan men moun ki te peye l la. Li pa gen okenn efè sou bank lan, ki se jisteman pwen an: li regle pozisyon entèn lan, epi bank lan kenbe pwòp dwa li yo.

Twazyèm lan konsène lajan fanmi an. Yon kontribisyon paran yo swa se yon kado oswa yon prè, epi diferans lan dwe dokimante nan moman an, pa rekonstwi apre. Yon prè bezwen kondisyon alekri: montan, enterè, ranbousman, ak klasman li sou yon vant. Yon kado ka fèt sijè a yon kloz esklizyon (uitsluitingsclausule), ki kenbe li deyò nenpòt kominote pwopriyete epi deyò rive nan yon divizyon sou divòs. San yon kloz konsa, yon kado ki fèt bay youn nan patnè yo pandan yon maryaj an kominote ka fini pataje. Si yon estrikti patikilye avantaje pou taks sou kado se yon kesyon pou yon konseye taks; nou okipe aspè dwa sivil la epi nou kowòdone ak pa w la.

Kèlkeswa chwa ou fè a, kenbe dokiman yo aliyen. Yon akte ki di senkant-senkant, yon akò responsablite ki di swasanndis-trant epi yon akò prè ki pa di anyen sou priyorite sou vant lan se yon diskisyon k ap tann rive.

Ipotèk la: responsablite konjwen ak sa li siviv

Lè nou toulede siyen akte ipotèk la, nou chak responsab pou tout dèt la, pa pou mwatye ladan l. Moun ki prete lajan an ka pouswiv nenpòt nan nou pou montan total la epi li pa gen pwoblèm ak sa nou te dakò ant nou. Ko-prete a ki peye plis pase pòsyon entèn li an gen yon dwa pou fè rekous kont lòt la, men dwa sa a sèlman vo sa lòt la ka aktyèlman peye.

Konsekans pratik moun yo souzestime se sa k rive lè yon separasyon rive. Demenaje pa fini responsablite, ni yon akò divòs, yon lòd tribinal oswa yon akò siyen ant nou de a pa fini. Se sèlman moun ki prete lajan an ki ka libere yon prete, epi nòmalman li pral fè sa sèlman si pwopriyetè ki rete a ka pote prè a poukont li, ki anjeneral vle di yon nouvo evalyasyon abòdablite epi souvan yon nouvo ipotèk. Jiskaske yo akòde liberasyon sa a, patnè k ap kite a rete responsab epi dèt la kontinye parèt nan rejis kredi nasyonal la, sa ki limite kapasite yo pou achte yon lòt kote.

Se poutèt sa yon kloz sòti dwe gen yon dat. Yon kloz ki mache fikse kijan pwopriyete a evalye, bay youn nan patnè yo yon peryòd defini pou jwenn konsantman kreditè a epi konplete yon racha, etabli ki moun ki rete la e ki moun ki peye ipotèk la, kontribisyon asosyasyon pwopriyetè yo ak asirans lan antretan, epi li prevwa ke pwopriyete a pral sou mache a si dat limit la pase. San yon dat limit long, yon patnè ki pa ka refinanse men ki pa vle vann ka kenbe lòt la an otaj endefiniman.

Pwodwi ipotèk, dediksyon enterè ak garanti ipotèk nasyonal la se zafè yon konseye ipotèk olye de yon avoka, epi tretman taks enterè, yon vant pi bonè ak nenpòt pwopriyetè kay pi bonè se responsablite yon konseye taks. Wòl nou se asire ke akte a, akò responsablite a ak kloz sòti a di sa ou panse yo di.

Kisa k ap pase si youn nan nou mouri

Se la koup ki pa marye yo pi ekspoze. Dapre lalwa eritye Olandè a, yon mari oswa yon patnè anrejistre eritye anba divizyon legal la; yon patnè ki koabite pa eritye anyen ditou sof si gen yon testaman. Si patnè w la mouri san youn, pòsyon li nan kay la pase bay fanmi san li, epi ou ka jwenn tèt ou kòm ko-pwopriyetè kay ou a ak paran oswa frè ak sè patnè w la ki mouri a.

De dokiman rezoud pwoblèm sa a. Yon verblijvingsbeding nan akò koabitasyon an prevwa ke pòsyon patnè defen an nan byen yo te genyen ansanm, tankou kay la, pase bay sivivan an, anjeneral kont yon obligasyon pou pran dèt korespondan an. Epi yon testaman okipe tout sa akò koabitasyon an pa ka rive jwenn. Lè gen timoun ki soti nan yon relasyon anvan, yo dwe pran an kont pòsyon lejitim nan (legitieme portie); atik nou an sou lwa eritye Olandè a eksplike kijan divizyon legal la ak pòsyon lejitim nan fonksyone.

Apa de kesyon ki moun ki eritye a, gen kesyon ki moun ki ka peye. Moun ki sivivan an rete responsab pou tout ipotèk la, epi yon revni dwe pote yon prè ki te evalye sou de. Yon asirans lavi tèm ki mezire dèt ki poko peye a, ak deziyasyon benefisyè a ki aliyen ak rès aranjman yo, se repons estanda a. Tcheke deziyasyon an chak fwa relasyon an oswa pwopriyetè a chanje; yon kloz benefisyè ki ekspire se yon neglijans komen epi ki koute chè.

Tretman taks eritye pou byen yon patnè depann de kritè fòmèl ki diferan pou mari oswa madanm, patnè anrejistre ak koabitan, epi sou kontni nenpòt akò koabitasyon. Sa se yon bagay pou yon konseye taks oswa yon notè lalwa sivil; sa ki enpòtan legalman se ke aranjman sivil yo egziste ditou.

Tcheke pwopriyete a li menm

Dokiman ko-pwopriyete yo pa korije yon move acha. Dapre lalwa neyelandè a, pwopriyete a dwe koresponn ak sa achtè a te gen dwa espere dapre akò a, epi vandè a gen yon devwa pou divilge domaj li konnen ki afekte itilizasyon nòmal li. Achtè a, bò kote pa l, gen yon devwa pou mennen ankèt. Akò acha estanda yo transfere anpil risk bay achtè a atravè yon kloz laj oswa yon kloz ki deklare ke vandè a pa janm viv nan pwopriyete a, epi kloz sa yo jeneralman efikas.

Tan enpòtan anpil si yon bagay rive mal. Peryòd de mwa pou pote plent ke konsomatè yo konnen nan acha machandiz yo pa aplike pou acha yon kay: pou byen imobilye, achtè a dwe pote plent nan yon tan rezonab (bekwame tijd) apre li fin dekouvri domaj la, ki an pratik vle di rapidman, alekri, epi avèk yon opòtinite pou vandè a enspekte li. Tann jiskaske reparasyon an fin fèt epi fakti a fin peye se yon bon fason pou pèdi yon reklamasyon ki valab otreman. Atik nou an sou limit tan pou domaj kache yo eksplike kijan tribinal yo aplike li, epi gid nou an sou achte yon kay ki gen domaj kache kouvri reklamasyon sibstansyèl la.

Pou yon apatman, w ap achte tou nan yon asosyasyon pwopriyetè. Mande pou rapò twa dènye reyinyon jeneral yo, kont anyèl yo, nivo fon rezèv la, plan antretyen alontèm nan ak nenpòt aryè, epi chèche konnen si gwo travay yo te rezoud men yo poko faktire. Yon desizyon ki te pran anvan ou te achte a ka toujou tonbe sou tapi pòt ou apre. Atik nou an sou dwa ak obligasyon VvE yo eksplike sa asosyasyon an ka egzije w e sa li pa ka egzije w.

Lè tè a anba yon kontra lokasyon, li kondisyon lokasyon an anvan ou angaje w. Lwaye tè a, mekanis ak moman revizyon li, itilizasyon otorize a ak nenpòt opsyon racha ka afekte tou de pri mansyèl la ak vandablite pwopriyete a, epi kreditè yo pran yon pozisyon sou kondisyon defavorab yo. Gade eksplikasyon nou an sou erfpacht pou achtè yo, epi konsidere pran konsèy nan men yon avoka byen imobilye anvan ou siyen.

Pwosesis acha a ak dat limit ki enpòtan yo

Acha Olandè a kòmanse depi yon òf aksepte rive nan yon akò acha alekri, answit nan akte transfè notè a. Pou yon achtè ki se yon moun prive k ap achte yon kay, akò a dwe alekri pou l gen fòs, epi achtè a gen yon peryòd legal twa jou pou l reflechi apati dat li resevwa akò a pou l retire kò l san l pa bay rezon e san okenn frè. Ou pa ka kontra peryòd la, epi yo kalkile l an jou kalandriye avèk yon règ ki asire omwen de ladan yo se jou ouvrab.

Anplis de sa, pwoteksyon ou soti nan kondisyon ou negosye nan akò a. Twa ki pi enpòtan yo se yon kondisyon finansman, yon kondisyon ki kouvri rezilta yon sondaj estriktirèl, epi, kote sa nesesè, youn ki kouvri garanti ipotèk nasyonal la. Chak bezwen yon dimansyon, yon dat limit ak yon deklarasyon sou ki prèv ki dwe pwodui pou envoke li. Kondisyon sa yo ekspire otomatikman nan dat yo: yon achtè ki pa envoke yon kondisyon finansman alè lye ak acha a epi, dapre akò modèl estanda a, li ekspoze a yon penalite. Lè yon acha pa mache byen, atik nou an sou retire kò l nan yon acha pwopriyete Olandè eksplike sa ki toujou posib.

Akò modèl la egzije tou pou achtè a bay yon depo oswa yon garanti labank, dabitid dis pousan nan pri acha a, nan yon peryòd fiks. Tou de ko-achte yo ta dwe konnen ki moun k ap finanse li e nan ki kont, paske peman sa a li menm se yon kontribisyon ki ta dwe anrejistre.

Tranzaksyon an fèt lakay notè sivil la, ki prepare epi egzekite akte transfè a ak akte ipotèk la, verifye rejis piblik yo pou chaj ak atachman ki egziste deja, regle pri acha a atravè kont kliyan notè a epi anrejistre akte yo. Notè a enpasyal epi li aji pou tou de pati yo, sa vle di notè a pa konseye w sou si kontra a bon oswa sou kijan pou w distribye pwopriyete ant nou menm. Gid nou an sou notè Olandè a ak transfè legal yon pwopriyete eksplike divizyon wòl yo, epi atik nou an sou taks transfè ak depans achtè a kouvri sa ki dwe peye lè tranzaksyon an fini.

Atann verifikasyon idantite ak kesyon sou sous lajan w yo ni nan men kreditè a ni nan men notè a; sa yo se obligasyon legal, pa sispèk. Reponn yo ak dokiman ou te rasanble davans se diferans ki genyen ant yon fini san pwoblèm ak yon fini an reta.

Separasyon: kijan pwopriyete a aktyèlman divize

Lè gen yon separasyon, kay la dwe kite kominote a, epi gen sèlman twa fason pou soti: youn nan nou pran l, yo vann li bay yon twazyèm pati, oubyen tribinal la deside. Pran l vle di yo ba ou tout pwopriyete a kont peman pòsyon lòt moun nan, sa ki egzije pou moun ki prete lajan an libere pwopriyetè k ap kite kay la epi pou yo ekri yon nouvo akte notarye. Vann vle di divize pwofi nèt la apre yo fin peye ipotèk la, epi apre yo fin regle tout depo, kado ak prè ki dokimante yo nan lòd akò a prevwa a.

Se evalyasyon an ki kote negosyasyon yo bloke. Antann nou davans sou fason pou nou fikse valè a: yon evalyasyon pa yon evalyatè endepandan, oubyen mwayèn de evalyasyon ak yon twazyèm si diferans lan plis pase yon maj yo te dakò sou li, ansanm ak yon peryòd validite pou yon negosyasyon dousman pa depase chif la. Si nou kite sa ouvè, n ap diskite sou evalyatè a olye de kay la.

Lè pati yo pa ka dakò ditou, nenpòt nan ko-pwopriyetè yo ka mande tribinal la pou l bay lòd pou divizyon an. Tribinal la gen anpil libète: li ka bay pwopriyete a yon pati kont peman, bay lòd pou yon vant, oswa bay lòd pou yon vant pa vann piblik si yo refize koperasyon. Dènye rezilta sa a prèske toujou pi mal finansyèman pase nenpòt rezilta negosye, ki se agiman pratik ki pi solid pou yon akò. Pou koup marye yo, pwopriyete a fè pati règleman finansye ki pi laj la sou divòs la epi li pa ka trete poukont li yon fason rezonab; pou moun ki koabite ansanm, se akò koabitasyon an ki fikse pozisyon an, epi atik nou an sou separasyon ak yon akò koabitasyon travay sou sekans lan.

Jiskaske divizyon an fini, nou toulede rete pwopriyetè epi nou toulede rete responsab. Anrejistre ki moun ki okipe pwopriyete a, sou ki baz e sou ki pri, epi anrejistre sa alekri nan moman youn nan nou demenaje olye de plizyè mwa apre.

Erè ki koute plis lajan

Sipoze ke viv ansanm kreye dwa se pi chè a nan yo, paske dekouvèt la anjeneral rive nan pi move moman posib la. Dezyèmman, se akte egal la ak lajan inegal e pa gen anyen ki ekri; kontribisyon an tou senpleman ale. Twazyèmman, se kite ipotèk la nan non jwenti apre youn nan patnè yo fin demenaje, sa ki kenbe patnè sa a responsab epi bloke pwochen acha yo. Katriyèmman, se yon kloz sòti san metòd evalyasyon e san dat limit, ki konvèti yon dezakò ki ka rezoud an yon ka tribinal. Senkyèmman, se pote plent twò ta pou yon defo.

Tout senk yo se pwoblèm dokiman, epi tout senk yo pi bon mache pou anpeche pase pou mennen yo nan tribinal. Moman natirèl la se ant òf la aksepte ak nominasyon notè a, lè kondisyon yo li te ye epi toujou gen tan pou ekri.

Kouman Law and More ka ede

Law and More konseye koup, zanmi ak manm fanmi k ap achte yon kay ansanm nan Peyi Ba yo. Nou revize akò acha a ak kondisyon li yo anvan ou siyen, nou fikse pataj pwopriyetè yo epi nou ekri akò responsablite a, nou dokimante kado ak prè paran yo ak bon kloz yo, nou ekri akò koabitasyon ak kondisyon prenupsyal ak notè a, epi nou prepare aranjman sòti ak racha ki mache lè yo nesesè. Lè yon ko-pwopriyete deja kraze, nou aji nan divizyon an ak nan negosyasyon yo ak kreditè a. Nou avoka byen imobilye ak espesyalis nan dwa fanmi yo travay sou menm dosye a, epi apèsi nou an sou Lwa sou byen imobilye Olandè yo etabli pratik ki pi laj la. Tanpri kontakte Law & More pou diskite sou acha ou a.