Achte yon kay nan Peyi Ba yo kòm yon etranje

Achte yon kay nan Peyi Ba yo gen yon fòm legal fiks: yon òf, yon akte achte alekri, yon peryòd legal pou reflechi, kondisyon presedan, yon depo, ak yon akte transfè notè ki anrejistre nan Rejis Fon an. Pifò konsèy pou entènasyonal yo soti nan ajan imobilye epi yo konsantre sou pri. Atik sa a prezante etap legal yo pito — sa ki lye w ak ki lè, ak sa ou ka toujou abandone. Se konsèy legal, se pa konsèy finansye.

Èske yon etranje ka achte yon kay nan Peyi Ba yo?

Wi. Pa gen okenn restriksyon nasyonalite sou pwopriyetè pwopriyete rezidansyèl Olandè. Ou pa bezwen yon sitwayen Olandè, yon sitwayen Inyon Ewopeyen, oswa rezidan nan Oland pou vin pwopriyetè anrejistre a. Pa gen pèmi epi pa gen peryòd minimòm rezidans. Rejis Tè a (Kadaster) anrejistre pwopriyetè chak teren san konsidere paspò pwopriyetè a.

Moun souvan konfonn de pwen ak yon entèdiksyon ki pa egziste. Premyèman, pwopriyetè pa vle di estati imigrasyon: achte pa ba ou dwa rezidans, epi yon estati enstab pa anpeche ou posede pwopriyete. Dezyèmman, gen kèk minisipalite ki mete restriksyon sou achte pou lwe, pa sou etranje yo. Anba pwogram yo rele opkoopbescherming lan , ki an vigè depi 1ye janvye 2022, yon minisipalite ka deziyen katye kote yo pa ka lwe yon kay ki pi bon mache oswa ki gen yon pri mwayen pou yon peryòd apre acha a san yon pèmi. Li afekte sa w ap fè ak kay la, pa kiyès ou ye.

Sa ou bezwen an plas anvan ou fè yon òf

Yon nimewo sèvis sitwayen (BSN)

Yo bay BSN lan otomatikman bay tout moun ki enskri nan Baz Done Dosye Pèsonèl Olandè a; moun ki pa rezidan yo ka antre nan Baz Done Dosye Moun ki pa Rezidan yo epi jwenn youn nan fason sa a. Ou pa bezwen gen yon BSN pou ou ka genyen, men se deklarasyon taks transfè notè a depoze a ki bezwen li, epi bank yo ap mande l.

Yon kont labank Olandè

Pa gen okenn lwa ki egzije youn, men ou pral bezwen youn. Yo peye pri a ak depans yo nan kont kliyan notè a ( derdengeldenrekening ), epi peman ki soti nan yon kont etranje yo pi dousman epi yo pi souvan bloke pa chèk anti-blanchiman lajan. Lajan ki pa otorize nan maten transfè a ap bloke li.

Sa yon prèteur ipotèk ap bezwen, sou nivo legal

• Yon ipotèk Olandè se yon dwa reyèl ki kreye pa yon akte notè apa, ki siyen nan menm randevou ak transfè a epi ki anrejistre nan menm rejis yo.
• Kreditè a òf ekri obligatwa se sa kondisyon finansman ou an ta dwe lye avèk. Yon endikasyon pwovizwa pa yon òf, epi konte sou youn se fason ki pi komen pou achtè yo pèdi yon depo.
• Si w marye oubyen ou nan yon patenarya anrejistre, anjeneral, mari oswa madanm ou ap gen pou l patisipe oubyen pou l bay konsantman l. Rejim byen matrimonyal etranje yo konplike sa; pale de sa ak notè a byen bonè.

Ajan imobilye: ki moun ki aji pou ki moun

Se la a achtè etranje yo pi souvan pran nan pyèj. Ajan ki montre w kay la, ki reponn kesyon w yo epi ki ekri akte acha a se ajan vandè a ( verkoopmakelaar ), ki resevwa enstriksyon epi ki peye pa vandè a epi ki aji nan enterè vandè a. Pa gen anyen ki di nan yon vizit ki chanje sa. Li pa net, li pa konseye w, epi li pa gen okenn obligasyon pou negosye pri a oswa pou ba w konsèy sou kondisyon ou ta dwe ensiste sou yo.

Ou resevwa enstriksyon pou yon ajan achte ( aankoopmakelaar ): evalye, fè òf, verifye asosyasyon pwopriyetè yo ak sondaj la, epi ede w ranpli devwa w pou mennen ankèt la. Dapre règ pwofesyonèl asosyasyon ajan prensipal yo, yon sèl ajan pa ta dwe aji pou tou de pati yo nan menm tranzaksyon an.

Òf la, epi poukisa li poko angaje ou

Pri yo mande a se yon envitasyon pou negosye, se pa yon òf. Vandè a ka rejte òf ki pi wo a, aksepte yon òf ki pi ba sou pi bon kondisyon, oswa vann yon lòt kote. Lè enterè a wo, pwopriyete a ka ale nan yon apèl dòf fèmen ( inschrijving ), epi vandè a toujou chwazi.

Pwen legal ki pi enpòtan an se sa a. Lè achtè a se yon moun prive ki pa aji nan kad yon biznis oswa yon pwofesyon, epi pwopriyete a fèt pou moun rete ladan l, acha a dwe fèt alekri (atik 7:2 BW). Jiskaske tou de pati yo siyen akte a, pa gen okenn vant ki angaje w. Yon òf aksepte pa telefòn, imèl oswa yon bay men pa angaje w.

Korolary a pa konfòtab: li pa mare vandè a nonplis. Jiskaske li siyen yon siyati, li ka aksepte yon òf ki pi wo, epi ou pa gen okenn dwa pou fè reklamasyon. Achtè ki sipoze ke "òf nou an te aksepte" vle di kay la se pou yo, epi ki fè rezèvasyon pou kay la kòmsadwa, yo ekspoze. Fè presyon pou jwenn akte a byen vit.

Akt acha (koopoverenkomst)

Prèske tout kay ki deja egziste yo vann sou yon modèl akte acha estanda ki ekri ansanm pa asosyasyon ajan yo ak òganizasyon konsomatè yo. Itilizasyon li pa obligatwa, men devyasyon yo merite kesyon: modèl la balanse volontèman, kidonk yon kloz ajoute anlè li anjeneral favorize vandè a. Tcheke omwen:

• Deskripsyon kadastral la, epi si tè a se yon pwopriyete total oswa si li kenbe sou yon kontra lokasyon.
• Lis atik ak enstalasyon mobil yo — diskisyon sou kwizin ak planche yo ka evite.
• Dat transfè a ak dat okipasyon an, ki ka diferan.
• Kondisyon presedan yo, dat limit yo, ak kijan pou envoke yo.
• Depo a oswa garanti labank la, epi kilè yo dwe bay li.
• Kloz ajoute: yon kloz laj, yon kloz "jan li ye a", yon kloz amyant, oubyen yon anrejistreman ki di vandè a pa janm rete la.
• Antrav: sèvitid, obligasyon kalitatif ak restriksyon minisipal yo.

Fè revize akte a anvan ou siyen l: yon fwa peryòd refleksyon an fini epi kondisyon yo ekspire, kondisyon li yo se senpleman kontra ou.

Peryòd refleksyon legal la

Yon achtè prive ki achte yon lojman gen yon peryòd legal twa jou pou l revoke acha a (atik 7:2 BW).

• Li kòmanse jou apre yo remèt ou akte siyen an, oubyen yon kopi. Mande yon resi ki date.
• Omwen de nan twa yo pa dwe yon samdi, yon dimanch oswa yon jou ferye piblik rekonèt; sinon, yo ajoute yon jou.
• Pa bezwen bay okenn rezon epi pa gen okenn konpansasyon ki peyab. Li pwoteje achtè a sèlman; vandè a pa gen okenn dwa ekivalan.
• Fonn li alekri, epi asire avi a rive vandè a oswa ajan lavant lan nan peryòd la — voye nan dènye jou a men resevwa pita twò ta.

Kondisyon presedan (ontbindende voorwaarden)

Kondisyon anvan yo se wout chape yo negosye nan akte a — pwoteksyon ki pi valab pou achtè a, epi premye bagay yo sakrifye nan yon mache konpetitif. Renonse a yo pou genyen yon konkou òf konvèti yon acha san finansman an yon responsablite pèsonèl apeprè dis pousan nan pri a.

Kondisyon finansman an

• Fikse yon dat limit reyalis. Kat a sis semèn se yon bagay komen; yon kreditè k ap fè fas ak revni etranje oswa travay anba esè ka bezwen plis tan.
• Espesifye kantite lajan an epi, si posib, kondisyon finansman an dwe disponib.
• Modèl akte a nòmalman egzije pou envokasyon an fèt dokimanteAvi alekri, alè, sipòte pa refi alekri nan men kreditè a. Yon deklarasyon san prèv ki montre finansman an echwe, yo souvan refize.
• Si dat limit la rate, mande yon pwolongasyon alekri. anvan li ekspire epi jwenn akò alekri vandè a. Silans lan pa yon pwolonjman.

Kondisyon sondaj estriktirèl la

Sa pèmèt ou fonn kontra a, oubyen renegosye, si yon sondaj revele pri reparasyon ki pi wo pase yon papòt yo te dakò sou li. De bagay dwe kòrèk: papòt la, epi ki depans ki konte nan li — yon kondisyon ki konte sèlman reparasyon "imedyatman nesesè" yo pi limite pase yon kondisyon ki konte tout domaj yo jwenn.

Kondisyon garanti ipotèk nasyonal la

Garanti Ipotèk Nasyonal la (Garanti Ipotèk Nasyonal, NHG) reduces the lender’s risk and normally the interest rate, and protects the borrower against a residual debt in defined circumstances. The maximum loan that can be guaranteed, the higher ceiling that applies where energy-saving measures are financed with it, and the one-off fee are set each year by the Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen and published on its own website; ask your lender for the figures current on the date of your application. Because NHG attaches to the loan rather than the house, a buyer relying on it should make the purchase conditional on obtaining finance ak NHG, pa sèlman sou jwenn finansman.

Kèlkeswa kondisyon an, règ la rete menm: envoke li alè, alekri, nan fòm kontra a preskri a. Yon kondisyon ki mal envoke pa vo anyen.

Depo a oswa garanti labank la

Nòmalman, akte a ap mande w, nan yon peryòd detèmine apre kondisyon yo ekspire, pou w peye yon depo nan kont kliyan notè a oswa pou w bay yon garanti labank. Modèl kontra acha NVM, VBO, VastgoedPRO ak Vereniging Eigen Huis fikse chif la a 10% nan pri acha a . Bank ou a bay yon garanti pou yon frè epi li evite bloke lajan kach; notè a kenbe yon depo epi li konpanse ak pri a lè w ap transfere. Youn nan delè sa yo garanti penalite ou ta dwe si ou pa ranpli kontra a. Rate l se yon vyolasyon li menm, epi se dat limit achtè ki finanse soti aletranje yo souvan rate.

Sondaj la, divilgasyon an ak pwòp devwa ou pou mennen ankèt la

Lalwa Olandè a enpoze devwa sou tou de bò yo. Vandè a dwe delivre yon pwopriyete ki konfòm ak kontra a epi ki apwopriye pou itilizasyon nòmal kòm yon lojman (atik 7:17 BW), epi li dwe transfere li san chaj espesyal ak restriksyon lòt pase sa ou te aksepte ekspresman (atik 7:15 BW). Li dwe divilge sa li konnen sou pwopriyete a.

Kont sa kanpe devwa achtè a pou l mennen ankèt. Defo ou te ka dekouvri lè w t ap gade, mande oswa kòmande yon sondaj, anjeneral, se pwoblèm ou. Devwa pou divilge a jeneralman pi fò lè vandè a te konnen yon defo epi li pa t di anyen, men li pa janm gen plan pou l genyen agiman sa a. Men pito mennen ankèt: kòmande yon sondaj, li kesyonè vandè a ak plan anviwònman an, epi pou yon apatman, papye asosyasyon pwopriyetè yo.

De kloz transfere risk la sou achtè a. Kloz laj la ( ouderdomsclausule ), komen nan kay ki pi ansyen yo, limite responsablite vandè a pou ou aksepte estanda konstriksyon ak antretyen epòk bilding lan; fason yo ekri l la enpòtan, paske gen kèk vèsyon ki ale pi lwen pase domaj ki gen rapò ak laj reyèl. Kloz "jan l ye a" vann pwopriyete a nan kondisyon aktyèl li a san responsablite vandè a otank lalwa pèmèt, souvan ansanm ak yon kloz ki anrejistre ke vandè a pa janm rete la. Lè ou wè youn nan de yo, yon evalyasyon sispann opsyonèl.

If a defect emerges after transfer, notify the seller in writing at once. Art. 7:23 BW requires the buyer to complain within a reasonable time (bekwame tijd) of discovering the defect, or of the moment he ought reasonably to have discovered it; the fixed two-month period of that article applies to consumer purchases of movable goods, not to the purchase of a house, so there is no safe number of weeks to rely on. A buyer who waits loses the claim.

Notè a, akte transfè a ak moman pwopriyetè a

Ou pa ka transfere pwopriyete Olandè an prive. Pwopriyete a transmèt sèlman lè yon notè sivil ki etabli nan Oland siyen yon akte transfè notarye , epi apre sa, yo anrejistre pwopriyete a nan rejis piblik yo ke Rejis Fon an kenbe (atik 3:89 BW). Transfè a mande tou yon tit valab ak yon vandè ki gen pouvwa pou jete pwopriyete a (atik 3:84 BW).

Se nan travay notè a ou jwenn pi fò nan pwoteksyon ou:

• Fouye nan rejis yo pou konfime pwopriyetè vandè a epi idantifye ipotèk, atachman, sèvitwit ak restriksyon — repete sa jou siyati a ak apre anrejistreman an.
• Verifye idantite w ak sous lajan w yo dapre règleman kont blanchiman lajan.
• Li prepare akte transfè a, epi si w ap prete lajan, akte ipotèk la, epi li bay yon deklarasyon fini tranzaksyon an.
• Asire ke ipotèk ki egziste deja yo fini, li remèt lajan an bay vandè a sèlman lè anrejistreman an konfime klèman, epi li peye taks transfè a.

Ou vin pwopriyetè lè w anrejistre akte a — pa lè w siyen l, ni lè w peye. Tradisyonèlman, se achtè a ki chwazi notè a, piske se achtè a ki peye. Chwazi: frè yo varye, epi li vo lapenn jwenn yon notè ki abitye travay an anglè.

Depans

Kay ki deja egziste yo anjeneral vann achtè gratis (kk): achtè a peye depans transfè yo anplis pri a. Nouvo konstriksyon souvan libète sou non (von), avèk yo ladan l. Atik prensipal la se taks transfè (dekouvè ki dire lontan). Four regimes exist side by side: a one-off exemption for a first-time buyer within an age bracket who will live in the home and whose purchase stays under a maximum value; a reduced rate for a dwelling you will occupy yourself as your main residence; a higher rate for a dwelling you will not occupy, such as a holiday home or a buy-to-let; and the general rate for other immovable property. The rates, the age bracket and the value ceiling sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer, are adjusted by the legislature in the annual tax package, and are published by the Belastingdienst; check the figure applying on the date of transfer rather than the date of the contract, and take it from your tax adviser. The rate for dwellings not used as a main residence was reduced with effect from 1 January 2026, so older summaries quote a higher figure.

Also budget for the notary’s fees for the transfer and mortgage deeds; the Land Registry registration fee for each deed, set annually by the Kadaster; a valuation; a survey; the NHG fee; mortgage advice; and a buying agent’s fee.

Lwaye tè ak asosyasyon pwopriyetè yo

Lwaye tè (erfpacht). Nan pati nan Amsterdam epi nan kèk lòt vil ou achte bilding lan ak yon kontra lokasyon tè a pou yon bon bout tan, pa tè a li menm: yon dwa pou itilize, sijè a kondisyon ak yon lwaye tè ki ka fiks, revize detanzantan, oswa achte pou tout tan. Li kondisyon yo ak mekanis revizyon an anvan ou fè yon òf — yon revizyon ki rive yon ti tan apre acha a ka koute chè.

Asosyasyon pwopriyetè yo ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Achte yon apatman vle di achte yon dwa apatman, epi manm lan otomatik e obligatwa. Anvan ou siyen, jwenn akte divizyon an, règleman entèn yo, dènye pwose vèbal yo, kont yo, balans fon rezèv la ak nenpòt plan antretyen, epi verifye si gwo travay yo te fini men yo pa t peye. Yon asosyasyon ki pa gen ase finansman se yon responsablite ou eritye.

Si vandè a pa fè sa

Yon fwa peryòd refleksyon an fin pase epi kondisyon yo ekspire, kontra a lye tou de pati yo. Si vandè a refize transfere nan dat ki te dakò a, modèl estanda a bay yon remèd estriktire: voye yon avi defayans alekri ki otorize kout peryòd kontra a preskri a; si li toujou pa egzekite kontra a, swa li ka kraze kontra a epi reklame penalite a, oswa li ka egzije pèfòmans epi reklame yon penalite chak jou pou reta a. Penalite a nòmalman se 10% nan pri acha a — se poutèt sa depo garanti a fikse nan chif sa a.

Menm machin nan ap travay kont ou: yon achtè ki pa ka fini, san okenn kondisyon pou enpoze, ap fè fas ak penalite sa a, epi notè a ap kenbe depo garanti a. Pran konsèy depi premye siy yon dat limit pral rate.

Delè etap pa etap